Wohnungseigentumsrecht | 30.07.2018

Vorgetäuschter Eigenbedarf – Vermieter muss zahlen!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

1. Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt nahe, wenn der Vermieter nicht in die – angeblich – benötigte Wohnung einzieht.

2. Macht der Mieter Schadensersatz mit der Begründung geltend, es liege vorgetäuschter Eigenbedarf vor, muss der Vermieter substantiiert und widerspruchsfrei darlegen, wieso er nicht in die – angeblich – benötigte Wohnung eingezogen ist.

 

Dies hat das LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018,  Az. 64 S 72/17 entschieden

DER FALL:

Die beklagten Vermieter kündigten das Wohnraummietverhältnis aufgrund Eigenbedarfs. Die Wohnung werde für sie zur Eigennutzung benötigt.

Nachdem der klagende Mieter ausgezogen war, zogen die Vermieter nicht ein.

Der Mieter meinte deshalb, es liege vorgetäuschter Eigenbedarf vor.

Die Vermieter traten dem Vorwurf entgegen. Ihre Begründung für den Wegfall des Eigenbedarfs war weder stimmig, noch widerspruchsfrei,

Der Mieter erhob Klage und verlangte Schadensersatz, u.a. in Form von Umzugskosten und einer höheren Miete für die neue Wohnung.

Zu Recht?

DIE ENTSCHEIDUNG:

Ja – das LG Berlin ändert das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts ab.Zwar treffe grundsätzlich den Mieter, der meine es liege nur vorgetäuschter Eigenbedarf vor, die Darlegungs- und Beweislast betreffend die von ihm hierauf gestützten Schadensersatzansprüche. Es liege aber zum Einen nahe, dass nur vorgetäuschter Eigenbedarf vorliege, wenn der Vermieter nicht in die Wohnung einziehe. Zum anderen treffe den Vermieter in diesem Fall eine sekundäre Darlegungslast. Er müsse substantiiert und plausibel („stimmig“) darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sei.  Die Voraussetzungen hierfür seien hoch. Dies hätten die Vermieter nicht erfüllt. Deshalb liege vorgetäuschter Eigenbedarf nahe.  

PRAXISHINWEIS:

Die Entscheidung basiert auf jener des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 18.05.2005– VIII ZR 368/03. Danach gilt: Der Begriff vorgetäuschter Eigenbedarf ist selbsterklärend. Er stellt eine Pflichtverletzung i. S. v. § 280 Abs. 1 BGB des Vermieters dar. Der Vermieter kündigt, ohne hierzu berechtigt zu sein. Macht der Mieter mit der Begründung, es liege vorgetäuschter Eigenbedarf vor, Schadensersatz geltend, trifft ihn nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast. Dabei stößt er schnell auf nahezu unüberwindbare Grenzen. Denn ob tatsächlich ein Selbstnutzungswille vorlag oder nicht, ist eine „innere Tatsache“. Sie spielt sich ausschließlich im Kopf des Vermieters ab. Wie also soll der Mieter also beweisen, dass der Selbstnutzungswille nur vorgeschoben war? Die Lösung ist eine sog. sekundäre Darlegungslast des Vermieters. Er darf sich nicht auf ein einfaches Bestreiten beschränken. Denn er allein hat Kenntnis vom Selbstnutzungswillen, dessen Wegfall und den insoweit zu Grunde liegenden Tatsachen. Es kann deshalb von ihm das substantiiertes Bestreiten unter substantiierter und widerspruchsfreier Darlegung der Tatsachen und Umstände verlangt werden, die Grund für den Nichteinzug sind. Erst dann muss der Mieter das Fehlen des Selbstnutzungswillen beweisen.

Noch Fragen? Die Antworten erhalten Sie von unserem Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Ralf Schulze Steinen

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