Wohnungsübergabe und Wohnungsrückgabe

I. Wohnungsübergabe und Wohnungsübergabeprotokoll:

1. Wohnungsübergabe:

Die Wohnungsübergabe findet zu Beginn des Mietverhältnisses statt.

Gemeint ist die Übertragung des unmittelbaren Besitzes vom Vermieter auf den Mieter.

Diese manifestiert sich i. d. R. in der Übergabe sämtlicher Schlüssel (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 535 BGB Rn 287).

Der Vermieter erfüllt durch die Wohnungsübergabe seine sich aus § 535 Abs. 1 BGB i. V. m. dem Mietvertrag ergebenden Hauptleistungspflichten zur Überlassung und Gebrauchsgewährung der Mietsache.

2. Wohnungsübergabeprotokoll:

Das Wohnungsübergabeprotokoll wird anlässlich der Wohnungsübergabe angefertigt.

Eine Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Errichtung bzw. Unterzeichnung eines Wohnungsübergabeprotokolls besteht nicht (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 7 aE). 

 a. Sinn & Zweck:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 1983, 446) besteht der Sinn & Zweck eines Wohnungsübergabeprotokolls darin, den Zustand der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses beweissicher festzuhalten.

aa.

Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift, dass die sich aus dem Wohnungsübergabeprotokoll im Einzelnen ergebenden Feststellungen, z.B. die Schaden- bzw. Mangelfreiheit der Mietsache bei Übergabe, zutreffend sind, kann er nach im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH (BGH aaO) richtiger Auffassung (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 9) später nicht mehr einwenden, dass diese Feststellungen unzutreffend sind, insbesondere bei Wohnungsrückgabe festgestellte Schäden schon bei Wohnungsübergabe vorhanden waren, wiewohl diese im Wohnungsübergabeprotokoll nicht vermerkt sind.

bb.

Nach instanzgerichtlicher Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, GE 2003, 1080; LG Freiburg, WuM 2008, 334) besteht indes auch bei einem vom Mieter unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokoll die Möglichkeit für diesen, dessen Unrichtigkeit geltend zu machen.

Für diese ist dann allerdings der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

b. Bedeutung für Vermieter:

Für den Vermieter hat die Feststellung des Zustands der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses enorme Bedeutung.

aa.

Denn zum einen ist er in einem Schadensersatzprozess gegen den Mieter wegen Veränderung, Verschlechterung bzw. Beschädigung der Mietsache für deren unbeschädigten Zustand bei Wohnungsübergabe darlegungs- und beweispflichtig (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 6 mwN).

Deshalb ist auch der Mietereinwand, bei Mietende festgestellte Schäden hätten bereits bei Wohnungsübergabe vorgelegen in der Praxis geradezu obligatorisch.

Der Wert eines durch ihn unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokolls ist kaum zu unterschätzen. In der Praxis scheitern Schadensersatzklagen des Vermieters häufig daran, dass kein Wohnungsübergabeprotokoll errichtet worden ist.

Zwar kann der Beweis der Schadenfreiheit der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses auch durch andere Beweismittel geführt werden, z.B. durch Zeugen.

Gerade Zeugen bzw. Zeugenaussagen sind aber, was menschlich ist und die Praxis zeigt, „fehleranfällig“ und wenig verlässlich. Zweifel gehen dabei nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen zu Lasten desjenigen, der beweispflichtig ist, hier also zu Lasten des Vermieters.

bb.

Zum anderen ist es im Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter (BGH, IMR 2015, 220 ) wichtig, den Renovierungszustand zu Beginn des Mietverhältnisses festzuhalten, sofern er für den Vermieter von Vorteil ist.

Zwar trifft nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats (BGH aaO) den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Renovierungsbedürftigkeit der Mietsache bei Übergabe.

Ein durch den Mieter unterzeichnetes Wohnungsübergabeprotokoll, aus dem sich ergibt, dass die Mietsache bei Übergabe nicht renovierungsbedürftig war, wird indes den Mieter in weitere, schier unüberwindbare Beweisschwierigkeiten bringen.

c. Inhalt des Wohnungsübergabeprotokolls:

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um die gewünschte Wirkung – s.o. a. und b. – zu erzielen.

aa.

Eine Außenwirkung bzw. eine Bindung des Mieters in obigem Sinn tritt nur dann ein, wenn er das Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet hat.

bb.

Es gilt:

Mehr ist auch mehr!

Das Wohnungsübergabeprotokoll sollte spezifiziert und strukturiert verfasst sein, d.h. eine genaue Zustandsbeschreibung der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses, bestenfalls Raum für Raum, enthalten.

Allgemeine Floskeln wie „Wohnung mangelfrei“, „in Ordnung“ o. Ä. sind unzureichend (Langenberg / Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, IV. Teil Rn 95) und „entlasten“ den Vermieter nicht.

Flankierend hierzu sollten aussagekräftige Lichtbilder angefertigt werden.

II. Wohnungsrückgabe und Wohnungsrückgabeprotokoll:

1. Wohnungsrückgabe:

Die Wohnungsrückgabe findet bei Ende des Mietverhältnisses statt.

Seine sich aus § 546 BGB i. V. m. dem Mietvertrag ergebende Verpflichtung hat der Mieter dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache (wieder-) einräumt (BGH, NJW 1971,2065).

Grundsätzlich ist hierzu die Rückgabe aller Schlüssel erforderlich (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 546 BGB Rn 21).

2. Wohnungsrückgabeprotokoll:

Das Wohnungsrückgabeprotokoll wird anlässlich der Wohnungsrückgabe angefertigt.

Eine Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Errichtung bzw. Unterzeichnung eines Wohnungsrückgabeprotokolls besteht ebenfalls nicht (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 9 aE).

 a. Sinn & Zweck:

Es ist nach oben – I.,  1a. – zu verweisen.

Auch der Sinn & Zweck eines Wohnungsrückgabeprotokolls besteht darin, den Zustand der Mietsache bei Mietende bzw. Wohnungsrückgabe beweissicher festzuhalten.

aa.

Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift, dass die sich aus dem Wohnungsrückgabeprotokoll ergebenden Feststellungen, z.B. Schäden, zutreffend sind, tritt eine Bindung des Mieters derart ein, dass die Feststellungen im Wohnungsrückgabeprotokoll zutreffend sind und bei Mietende vorlagen (Langenberg / Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, IV. Teil Rn 575 und 673).

Sofern der Mieter die Möglichkeit hatte, dass Wohnungsrückgabeprotokoll vor dessen Unterzeichnung noch einmal (genau) durchzusehen, ist er grundsätzlich mit der Behauptung ausgeschlossen, die sich aus dem Wohnungsrückgabeprotokoll ergebenden Schäden hätten bei Mietende nicht vorgelegen (Langenberg / Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, IV. Teil Rn 673; Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 9).

bb.

Eine weitergehende Bindung des Mieters tritt ohne Hinzutreten weitere Umstände nicht ein.

Insbesondere ist in der bloßen Unterzeichnung des Wohnungsrückgabeprotokolls durch den Mieter kein Anerkenntnis dahingehend zu sehen, dass er die bei Rückgabe festgestellten Schäden auch verursacht hat (Langenberg / Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, IV. Teil Rn 673; Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 9).

Insbesondere kann der Mieter nach wie vor behaupten, diese Schäden hätten bereits bei Übergabe der Mietsache an ihn vorgelegen oder seien ihm aus anderen Gründen nicht zuzurechnen (Langenberg / Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, IV. Teil Rn 673; Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 9).

Etwas anderes kann gelten, wenn ein hinreichendes Wohnungsübergabeprotokoll vorliegt – s.o. I. –  und/oder der Mieter nicht nur einen bestimmten Zustand der Mietsache bei Rückgabe bestätigt, sondern darüber hinaus gehende Erklärungen abgibt, etwa Kostenübernahme- oder Renovierungsverpflichtungserklärungen.

Hierin kann dann, abhängig von den Umständen des Einzelfalles, ein deklaratorisches Anerkenntnis des Mieters zu sehen sein mit der Folge, dass der Mieter keine – ihm bekannten – Einwendungen mehr gegen den Grund seiner Inanspruchnahme vorbringen kann (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 10; Langenberg / Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Auflage, IV. Teil Rn 674 mwN).

b. Bedeutung für Vermieter:

Für den Vermieter hat die genaue Feststellung des Zustands der Mietsache bei Ende des Mietverhältnisses enorme Bedeutung.

aa.

Denn zum einen ist er in einem Schadensersatzprozess gegen den Mieter wegen Veränderung, Verschlechterung bzw. Beschädigung der Mietsache dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass die Mietsache bei Rückgabe beschädigt war (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 8).

Zwar kann der Beweis der Beschädigung der Mietsache bei Mietende auch durch andere Beweismittel geführt werden. Insoweit gilt das oben – I., 2b., aa. – bereits Gesagte entsprechend.

bb.

Zum anderen kann der Mieter nur für solche Schäden verantwortlich gemacht werden, die in dem Wohnungsrückgabeprotokoll ausdrücklich vermerkt sind (Blank, in: ders. / Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 538 BGB Rn 9 mwN), da hierin im Übrigen, d.h. bezüglich nicht vermerkter Schäden, ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters gesehen wird.

Die gleiche Bedeutung kommt einem Wohnungsrückgabeprotokoll zu, in dem keinerlei Mängel oder gar Bemerkungen wie „alles in Ordnung“ oder „Wohnung wurde mangelfrei übergeben“ enthalten sind.

Auch die vorbehaltlose Rücknahme der Wohnung soll im Einzelfall ein negatives Schuldanerkenntnis darstellen (KG Berlin, GE 2003,524), was m. E. aber abzulehnen ist.

Ausnahmen können im Einzelfall bei nicht (leicht) erkennbaren Schäden in Betracht kommen.

c. Inhalt des Wohnungsrückgabeprotokolls:

Bei der Abfassung des Wohnungsrückgabeprotokolls sollte Folgendes beachtet werden:

aa.

Eine Außenwirkung bzw. eine Bindung des Mieters in obigem – II., 2a., aa. + bb. – Sinn tritt ebenfalls nur dann ein, wenn er das Wohnungsrückgabeprotokoll unterzeichnet hat.

bb.

Auch hier gilt:

Mehr ist auch mehr!

Das Wohnungsrückgabeprotokoll sollte in Anbetracht obiger – II., 2b., aa. + bb. – Wirkungen zu Lasten des Vermieters spezifiziert und strukturiert verfasst sein, d.h. eine genaue Zustandsbeschreibung der Mietsache zu Beginn des Mietverhältnisses, bestenfalls Raum für Raum, enthalten.

Flankierend hierzu sollten aussagekräftige Lichtbilder angefertigt und ein ausdrücklicher Vorbehalt aller Rechte und Ansprüche wegen Veränderungen, Verschlechterungen und Beschädigungen über den Inhalt des Wohnungsrückgabeprotokolls hinaus erklärt werden.

Mehr zum Mietrecht erfahren Sie hier!