Wohnungseigentumsrecht | 17.05.2012

BGH beendet Streit um Voraussetzungen des § 45 Abs. 1 WEG

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 09.03.2012, Az. V ZR 170/11 den in der wohnungseigentumsrechtlichen Literatur und Rechtsprechung bestehenden und sehr praxisrelevanten Streit um die Voraussetzungen des § 45 Abs. 1 WEG beendet.

Nach § 45 Abs. 1 WEG, er im Zuge der sog. WEG – Novelle zum 01.07.2007 eingeführt worden ist,  ist der WEG – Verwalter in gerichtlichen Verfahren in der Regel Zustellungsvertreter der beklagten Wohnungseigentümer. Ausnahmsweise ist der Verwalter als Zustellungsvertreter aber ausgeschlossen, wenn „…aufgrund des Streitgegenstands die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.“ In diesem Fall ist die Klage einem Ersatzzustellungsvertreter zuzustellen. Wird sie gleichwohl dem ausgeschlossenen Verwalter zugestellt, ist die Zustellung unwirksam. Dies kann z.B. zu einer Versäumung der Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG führen.

Das Problem:

In Literatur und Rechtsprechung war streitig, ob im Rahmen von § 45 Abs. 1 WEG schon eine abstrakte Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung ausreicht oder ob eine konkrete Gefahr erforderlich ist.

Die Entscheidung:

Der BGH (aaO) hat jetzt entschieden, dass eine bloß abstrakte Gefahr nicht ausreichen ist.

Für den Ausschluss des Verwalters als Zustellungsvertreter nach § 45 Abs. 1 WEG sei das Vorliegen einer konkreten Gefahr, eines echten Konflikts zwischen den Interessen des Verwalters und den übrigen von ihm vertretenen Wohnungseigentümern erforderlich, namentlich eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen dem Verwalter und einigen oder allen von ihm vertretenen Wohnungseigentümern. Hierzu müsse der Kläger im jeweiligen Einzelfall vortragen, damit das Gericht im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellungsentscheidung darüber befinden könne, wem die Klage zugestellt wird. Solange für das Gericht zu diesem Zeitpunkt keine in der Sache begründeten Umstände ersichtlich seien, die gegen eine Zustellung der Klage an den Verwalter sprächen, sei dieser tauglicher Zustellungsvertreter.

Der Gesetzgeber habe den Verwalter durch § 45 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit Zustellungsvollmacht ausgestattet. Die Vorschrift diene der Verringerung des Zustellaufwands für das Wohnungseigentumsgericht und solle Kosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft sparen (Vereinfachungs- und Kostenentlastungseffekt). Dem insoweit ausdrücklich erklärten Willen des Gesetzgebers liefe es zuwider, wenn man die Frage der Gefahr nicht sachgerechter Unterricht rein formal und abstrakt  anhand des Verfahrensgegenstands bestimmen würde. Im Übrigen führe dies zu der praxisfernen Folge, dass die Wohnungseigentümer – oder das Gericht – einen Ersatzzustellungsvertreter auch dann bestellen müssten, wenn aufgrund eines ungestörten Vertrauensverhältnisses sichergestellt sei, dass der Verwalter sie über den Verlauf eines gegen sie anhängigen Verfahrens ordnungsgemäß unterrichten werde. Der Entscheidung ist unserer Auffassung uneingeschränkt zuzustimmen.

Kommentar:

Die Entscheidung ist richtig!

Gleichlautend hatte bereits vorher das Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2012, 11 S 46/11, (Info M 2012, S.137) in einem von uns erfolgreich für einen unserer Mandanten geführten Prozess entschieden, in dem unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für  Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, das Gericht davon überzeugen konnte, dass im Rahmen von § 45 Abs. 1 WEG nur eine im jeweiligen Einzelfall zu prüfende, konkrete Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung zum Ausschluss des Verwalters als Zustellungsvertreter führe.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

KONTAKTDATEN

+49 721 / 943114-16

Ihre Nachricht

Ihre Nachricht wurde gesendet. Vielen Dank!

Bitte beachten Sie folgendes: Durch die Zusendung einer E-Mail kommt noch kein Mandatsverhältnis zustande. Wir bitten Sie um Verständnis, dass wir ohne vorherige Vereinbarung keine Rechtsberatung per E-Mail erteilen können und keine fristgebundenen und Frist wahrenden Erklärungen entgegennehmen. Die Datenübertragung per Internet ist risikobehaftet. Dies sollten Sie insbesondere bei der Übersendung vertraulicher Informationen bedenken. Sollten wir eine E-Mail erhalten, gehen wir davon aus, dass wir zu deren Beantwortung per E-Mail berechtigt sind.