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Mietrecht - Vermieter und Mieter

Das deutsche Mietrecht hat sich in den vergangenen Jahren zu einer absoluten Spezialmaterie entwickelt. Zahlreiche gesetzliche Vorschriften und Gesetzesänderungen, insbesondere aber eine nahezu unüberschaubare Anzahl von Gerichtsentscheidung machen die Beratung durch einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt, bestenfalls durch einen Fachanwalt für Mietrecht, für Vermieter und Mieter gleichermaßen erforderlich und unerlässlich, wenn es zu Streitigkeiten zwischen beiden kommt.

Mietrecht ist Richterrecht. Deshalb kommt im Mietrecht der Kenntnis und dem Verständnis der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ganz besondere Bedeutung bei der erfolgreichen Durchsetzung von Vermieter- und Mieterrechten zu. Es vergeht kaum ein Monat, in dem nicht eine richtungsweisende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu praxisrelevanten Themen wie Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Mieterhöhung und Kündigung ergeht. Aber auch die örtlichen Instanzgerichte prägen durch ihre Rechtsprechung das Mietrecht. Nur ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann in Anbetracht dessen den Überblick behalten.

Profitieren Sie - gleich ob als Vermieter oder als Mieter - von Anfang an von unserer jahrelangen Erfahrung im Mietrecht. Denn schon bei der Gestaltung des Mietvertrags können folgenschwere, nicht mehr zu beseitigende Fehler gemacht werden, die es in Anbetracht der zumeist langen Vertragsdauer zu vermeiden gilt.

Auch eine frühzeitige Beratung und Vertretung bei den Mietvertragsverhandlungen, beim Mietvertragsabschluss, bei der Mietvertragsdurchführung und bei der Mietvertragsbeendigung zahlen sich im Mietrecht aus – für Vermieter und Mieter.

Mietrecht - Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht

Es ist zwischen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht zu unterscheiden.

Unter das Wohnraummietrecht fallen alle Mietverhältnisse über Räume, die vom Vermieter an den Mieter zu Wohnzwecken vermietet werden. Wohnraummietrecht kommt also zur Anwendung, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

Neben den allgemeinen, für alle Arten von Mietverhältnissen geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) - §§ 535 – 548 BGB – existieren für das Wohnraummietrecht zahlreiche besondere Vorschriften - §§ 549 - 577 a BGB. Diese gesetzlichen Vorschriften regeln wichtige Teilbereiche im Wohnraummietrecht, z.B. die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter, Mieterhöhungen durch den Vermieter und die Beendigung des Mietverhältnisses. Durch das Wohnraummietrecht wird der Mieter in besonderer Weise geschützt. Im Wohnraummietrecht genießt der Mieter insbesondere einen besonderen Kündigungsschutz.

Gewerberaummietrecht oder Geschäftsraummietrecht kommt zur Anwendung, wenn mietvertrags gegenständlich Räume sind, die zu anderen Zwecken als Wohnzwecken vermietet worden sind.

Auch im Gewerberaummietrecht gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB, daneben gibt es nur wenige besondere Vorschriften - §§ 578 – 580 a BGB. Deshalb kommt der Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht ganz besondere Bedeutung zu. Denn u. a. regelt das gesetzliche Gewerberaummietrecht keinerlei Mieterhöhungsmöglichkeiten für den Vermieter. Wird eine solche im Gewerberaummietrecht vertraglich nicht geregelt, gilt der ursprünglich vereinbarte Mietzins für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Allerdings besteht für den Vermieter im Gewerberaummietrecht grundsätzlich die Möglichkeit, das Mietverhältnis zum Zwecke der Mieterhöhung zu beenden. Denn der Mieter genießt im Gewerberaummietrecht keinerlei Kündigungsschutz.

Im Mietrecht berät und vertritt Sie unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Vermieter und Mieter umfassend, d.h. außergerichtlich und gerichtlich. Er ist seit seiner Zulassung als Rechtsanwalt auf dieses Rechtsgebiet spezialisiert und seit Jahren erfolgreicher Berater und Prozessanwalt für verschiedene Unternehmen der Wohnungswirtschaft.

Zahlreiche Veröffentlichungen im Mietrecht spiegeln seine Spezialisierung wider.

Ihr Ansprechpartner

Ralf Schulze Steinen

Sekretariat Ralf Schulze Steinen:
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Alter Schlachthof 45
76131 Karlsruhe
Telefon +49 721 / 943114-16
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Wichtige Begriffe

Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht

Das Mietrecht ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, §§ 535 ff. BGB. Vorangestellt ist ein allgemeiner Teil, der Vorschriften für alle Arten von Mietverhältnissen enthält. In erster Linie enthält das BGB aber Regelungen zum Wohnraummietrecht, was mit dessen großer sozialer Bedeutung zusammenhängt: Nach dem Gesetz ist der Wohnraummieter schutzbedürftig. Deshalb sind auch die meisten Regelungen des Wohnraummietrechts zwingend, von ihnen kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das Gewerberaummietrecht (auch: Geschäftsraummiete oder Geschäftsraummietrecht) hingegen ist, obwohl es in der Regel große wirtschaftliche Bedeutung für die Vertragsparteien hat, nur rudimentär geregelt. Der Gewerberaummieter ist nach dem Gesetz weniger schutzbedürftig, er genießt z. B. keinen Kündigungsschutz. Auf der anderen Seite gibt es für den Vermieter bspw. keine gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit. Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht erfolgt danach, welcher konkrete Zweck von den Vertragsparteien bei Vertragsabschluss verfolgt wird.

Eigenbedarf

Der Mieter von Wohnraum genießt grundsätzlich besonderen gesetzlichen Schutz vor dem Verlust seiner Wohnung. Der Vermieter bedarf zur ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags eines Grundes, das sog. berechtigte Interesse, § 573 BGB. Ein solches stellt der sog. Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Benötigt der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, kann er ordentlich kündigen. Das Recht, sein Eigentum selbst zu nutzen, ergibt sich aus Art. 14 Grundgesetz. Dieses Recht und die Entscheidung des Vermieters zur Selbstnutzung haben die Gerichte regelmäßig zu akzeptieren. Die Eigenbedarfskündigung muss – wie alle Kündigungen im Wohnraummietrecht – schriftlich erfolgen und bedarf einer hinreichenden Begründung. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Es drohen Ansprüche des Mieters auf Erstattung seiner Umzugs-, Makler- und Rechtsverfolgungskosten sowie einer etwaigen Mietdifferenz.

Mietminderung

Nach § 536 BGB haben sowohl Wohnraum-, als auch Gewerberaummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur erheblich beeinträchtigenden Mangels der Mietsache, sog. Mietmangel oder Wohnungsmangel, für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nur eine herabgesetzte, eben geminderte Miete zu entrichten. Ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist an dieser Stelle nicht von Relevanz. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, es bedarf keiner Minderungserklärung, wohl aber einer Mangelanzeige, denn der Vermieter soll Gelegenheit zur Mangelbeseitigung erhalten. Die Minderungsquote richtet sich – vereinfacht ausgedrückt – nach der Schwere des Mangels. Als Mietmängel kommen in Betracht: Schimmel, Baumängel oder Lärm. Für den Mangel ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter den Mangel nicht angezeigt, selbst verursacht oder dessen Beseitigung vereitelt, scheidet eine Mietminderung aus.

Konkurrenzschutz

Der sog. Konkurrenzschutz ist ein Begriff aus dem Bereich Gewerberaummietrechts. Er umschreibt die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor künftiger Konkurrenz zu schützen. Bereits ohne vertragliche Regelung genießt der Gewerberaummieter vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Er wird aus der Pflicht des Vermieters abgeleitet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Konkurrenzschutzes ist stets im konkreten Einzelfall zu bestimmen. Grundsätzlich besteht die Pflicht des Vermieters, keine Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten, keine Konkurrenz durch eigene Tätigkeit zu schaffen und die Räume nicht an einen Konkurrenten zu veräußern. Allerdings geht diese Pflicht nicht so weit, jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Möglich ist auch eine ausdrückliche Konkurrenzschutzvereinbarung. Bei Verstößen kommen Gewährleistungs-, Schadensersatz-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Mieters in Betracht.

Räumungsklage

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung oder das Geschäft räumen und an den Vermieter herausgeben. Beendigungsgründe können der Ablauf der Mietzeit (bei einem befristeten Mietverhältnis), ein Mietaufhebungsvertrag, eine ordentliche Kündigung oder eine fristlose Kündigung sein. Räumt der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht freiwillig, etwa weil die Berechtigung einer Kündigung streitig ist, muss sich der Vermieter gerichtlicher Hilfe bedienen. Er muss Räumungsklage erheben. Eine Räumung ohne gerichtlichen Titel, sog. kalte Räumung, ist unzulässig und rechtswidrig. Vernichtet der Vermieter „kalt“ geräumte Gegenstände des Mieters, dann macht er sich schadensersatzpflichtig.

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