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Räumungsklage – Begriff, Zuständigkeit & Voraussetzungen

Die Räumungsklage dient der gerichtlichen Durchsetzung des sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus § 546 Abs. 1 BGB ergebenden Rückgabeanspruchs des Vermieters gegen den Mieter, wenn dieser die Mietsache nicht freiwillig räumt. Eine Alternative zur Räumungsklage gibt es in diesem Fall grundsätzlich nicht.

Örtlich und sachlich zuständig für eine Räumungsklage im Wohnraummietrecht ist in 1. Instanz ausschließlich, insbesondere auch streitwertunabhängig, dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.

Für eine Räumungsklage im Gewerberaummietrecht ist in 1. Instanz örtlich ebenfalls dasjenige Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. Die sachliche Zuständigkeit richtet sich nach dem Streitwert. Dieser entspricht bei einer Räumungsklage in der Regel der Jahresnettomiete.

Damit einer Räumungsklage des Vermieters gegen den Mieter stattgegeben werden kann, muss das zu Grunde liegende Mietverhältnis beendet sein. Denn nur infolge der Beendigung des Mietverhältnisses - sei es durch Kündigung, Zeitablauf oder Mietaufhebungsvereinbarung - erlischt das Recht des Mieters, die Mietsache weiter zu nutzen. Er hat diese vielmehr zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Dabei ist die Erhebung einer Räumungsklage nur dann erforderlich, wenn der Mieter diesen Anspruch des Vermieters nicht freiwillig bzw. außergerichtlich erfüllt. Hierfür kann es unterschiedliche Gründe geben. Häufig besteht zwischen Mieter und Vermieter Streit über die Wirksamkeit einer Kündigung, z.B. einer Eigenbedarfskündigung, letzteren. Diese wird im Rahmen der Räumungsklage dann durch das zuständige Gericht überprüft. Die Räumungsklage ist vom Vermieter gegen den Mieter zu erheben.

Hat letzterer die Mietsache einem Dritten überlassen, z. B. untervermietet, so ist die Räumungsklage auf diesen zu erstrecken. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters insoweit ergibt sich aus § 546 Abs. 2 BGB. Einer hierauf gestützten Räumungsklage kann der Dritte nicht entgegenhalten, dass er mit dem Hauptmieter einen Mietvertrag abgeschlossen hat.

Räumungsklage – Die Durchsetzung des Räumungsurteils durch Zwangsräumung

Ist die Räumungsklage begründet, dann ergeht ein Räumungsurteil.

Das allein heißt aber noch nicht, dass der Mieter auszieht. Im Gegenteil: In der Praxis geschieht dies trotz Räumungsurteils aus verschiedensten Gründen regelmäßig nicht. Der Vermieter muss dann die Zwangsräumung betreiben.

Zwangsräumung bedeutet aber nicht, dass der Vermieter den Mieter „auf eigene Faust“ aus der Mietsache befördert und diese selbst räumen lässt. Das würde trotz Räumungsurteils eine sog. verbotene Eigenmacht des Vermieters darstellen, die u.a. Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter nach sich ziehen kann. Die Zwangsräumung muss der Vermieter vielmehr mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers betreiben. Erforderlich ist ein Antrag auf Zwangsräumung, gerichtet an das Vollstreckungsgericht. Die dortige Gerichtsvollzieherverteilerstelle leitet den Antrag auf Zwangsräumung dann an den zuständigen Gerichtsvollzieher weiter. Die klassische Zwangsräumung, gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Mietsache, ist kostspielig. Denn der Gerichtsvollzieher muss u.a. eine Spedition mit der Räumung der Mietsache beauftragen. Zwar hat die Kosten der Zwangsräumung grundsätzlich der Mieter zu tragen. Der Vermieter, der die Zwangsräumung beauftragt hat, ist aber zunächst einmal vorschusspflichtig. Abhängig von der Größe der Mietsache sind hohe vierstellige Vorschussbeträge keine Seltenheit. Eine kostengünstigere Alternative zur klassischen Zwangsräumung stellt die bloße Herausgabevollstreckung dar, bei der der Mieter lediglich außer Besitz der Mietsache gesetzt wird. Welche der beiden Alternativen die passende ist, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft und entschieden werden.

Steht bei Ihnen eine Räumungsklage oder eine Zwangsräumung an?

Dann sprechen Sie unseren Partner Rechtsanwalt Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht an!

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Frau Friedmann
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Wichtige Begriffe

Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht

Das Mietrecht ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, §§ 535 ff. BGB. Vorangestellt ist ein allgemeiner Teil, der Vorschriften für alle Arten von Mietverhältnissen enthält. In erster Linie enthält das BGB aber Regelungen zum Wohnraummietrecht, was mit dessen großer sozialer Bedeutung zusammenhängt: Nach dem Gesetz ist der Wohnraummieter schutzbedürftig. Deshalb sind auch die meisten Regelungen des Wohnraummietrechts zwingend, von ihnen kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das Gewerberaummietrecht (auch: Geschäftsraummiete oder Geschäftsraummietrecht) hingegen ist, obwohl es in der Regel große wirtschaftliche Bedeutung für die Vertragsparteien hat, nur rudimentär geregelt. Der Gewerberaummieter ist nach dem Gesetz weniger schutzbedürftig, er genießt z. B. keinen Kündigungsschutz. Auf der anderen Seite gibt es für den Vermieter bspw. keine gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit. Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht erfolgt danach, welcher konkrete Zweck von den Vertragsparteien bei Vertragsabschluss verfolgt wird.

Eigenbedarf

Der Mieter von Wohnraum genießt grundsätzlich besonderen gesetzlichen Schutz vor dem Verlust seiner Wohnung. Der Vermieter bedarf zur ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags eines Grundes, das sog. berechtigte Interesse, § 573 BGB. Ein solches stellt der sog. Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Benötigt der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, kann er ordentlich kündigen. Das Recht, sein Eigentum selbst zu nutzen, ergibt sich aus Art. 14 Grundgesetz. Dieses Recht und die Entscheidung des Vermieters zur Selbstnutzung haben die Gerichte regelmäßig zu akzeptieren. Die Eigenbedarfskündigung muss – wie alle Kündigungen im Wohnraummietrecht – schriftlich erfolgen und bedarf einer hinreichenden Begründung. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Es drohen Ansprüche des Mieters auf Erstattung seiner Umzugs-, Makler- und Rechtsverfolgungskosten sowie einer etwaigen Mietdifferenz.

Mietminderung

Nach § 536 BGB haben sowohl Wohnraum-, als auch Gewerberaummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur erheblich beeinträchtigenden Mangels der Mietsache, sog. Mietmangel oder Wohnungsmangel, für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nur eine herabgesetzte, eben geminderte Miete zu entrichten. Ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist an dieser Stelle nicht von Relevanz. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, es bedarf keiner Minderungserklärung, wohl aber einer Mangelanzeige, denn der Vermieter soll Gelegenheit zur Mangelbeseitigung erhalten. Die Minderungsquote richtet sich – vereinfacht ausgedrückt – nach der Schwere des Mangels. Als Mietmängel kommen in Betracht: Schimmel, Baumängel oder Lärm. Für den Mangel ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter den Mangel nicht angezeigt, selbst verursacht oder dessen Beseitigung vereitelt, scheidet eine Mietminderung aus.

Konkurrenzschutz

Der sog. Konkurrenzschutz ist ein Begriff aus dem Bereich Gewerberaummietrechts. Er umschreibt die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor künftiger Konkurrenz zu schützen. Bereits ohne vertragliche Regelung genießt der Gewerberaummieter vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Er wird aus der Pflicht des Vermieters abgeleitet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Konkurrenzschutzes ist stets im konkreten Einzelfall zu bestimmen. Grundsätzlich besteht die Pflicht des Vermieters, keine Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten, keine Konkurrenz durch eigene Tätigkeit zu schaffen und die Räume nicht an einen Konkurrenten zu veräußern. Allerdings geht diese Pflicht nicht so weit, jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Möglich ist auch eine ausdrückliche Konkurrenzschutzvereinbarung. Bei Verstößen kommen Gewährleistungs-, Schadensersatz-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Mieters in Betracht.

Räumungsklage

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung oder das Geschäft räumen und an den Vermieter herausgeben. Beendigungsgründe können der Ablauf der Mietzeit (bei einem befristeten Mietverhältnis), ein Mietaufhebungsvertrag, eine ordentliche Kündigung oder eine fristlose Kündigung sein. Räumt der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht freiwillig, etwa weil die Berechtigung einer Kündigung streitig ist, muss sich der Vermieter gerichtlicher Hilfe bedienen. Er muss Räumungsklage erheben. Eine Räumung ohne gerichtlichen Titel, sog. kalte Räumung, ist unzulässig und rechtswidrig. Vernichtet der Vermieter „kalt“ geräumte Gegenstände des Mieters, dann macht er sich schadensersatzpflichtig.

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