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Wohnungseigentumsrecht – Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum & Teilungserklärung

Die gesetzlichen Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Auf Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG findet die Vorschriften zum Wohnungseigentum entsprechende Anwendung.

Das Wohnungseigentumsrecht regelt also die untrennbare Verbindung zwischen Alleineigentum und Miteigentum bzw. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Diese Verbindung ist rechtlich und tatsächlich schwierig. Denn obwohl Wohnungs- und Teileigentum nach § 1 WEG echtes Eigentum sind, ist der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer stets nur Teil eines Ganzen, einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwischen den Wohnungs- bzw. Teileigentümern besteht eine „Zwangsehe“, solange sie Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sind.

Das Wohnungseigentumsrecht gibt den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft also nicht nur Rechte, sondern auferlegt ihnen auch zahlreiche Pflichten. Zwar kann nach § 13 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Dies allerdings nur insoweit, als das nicht das Gesetz, insbesondere das Gesetz oder Rechte Dritte entgegenstehen. Solche Rechte ergeben sich vor allem aus dem Wohnungseigentumsrecht selbst, namentlich aus den §§ 14, 15 WEG. Insbesondere das aus § 14 Nr. 1 WEG abgeleitete Gebot der Rücksichtnahme ist zu beachten. In Bezug auf das Gemeinschaftseigentum sieht das Wohnungseigentumsrecht in § 13 Abs. 2 WEG ein Mitgebrauchsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers vor, das aber ebenfalls durch die Rechte der anderen Wohnungseigentümer beschränkt wird. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, ergibt sich aus den §§ 1 Abs. 5 WEG, 5 Abs. 1 – 3 WEG. Gemeinschaftliches Eigentum ist zunächst das Grundstück. Außerdem sind es die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Des Weiteren jene, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, z.B. das Dach, tragende Wände und Decken. Außerdem die Gebäudeteile und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, z.B. das Treppenhaus und der Aufzug. Teile und Anlagen, die die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, z.B. die Fassade und die Fenster, ordnet das Wohnungseigentumsrecht ebenfalls dem Gemeinschaftseigentum zu. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach dem Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, §§ 20 ff. WEG.

Maßgeblich für das Zusammenleben der Wohnungs- und Teileigentümer ist zuvorderst die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Denn vom gesetzlichen Wohnungseigentumsrecht kann – mit einigen Ausnahmen - durch Vereinbarung abgewichen werden. Die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung stellt eine solche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. S. 2 WEG.

Wohnungseigentumsrecht – Der Verwalter nach dem WEG

Das Wohnungseigentumsrecht sieht drei Organe für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor die Wohnungseigentümer, den Verwaltungsbeirat und den Verwalter nach dem WEG.

Die Bestellung eines Verwalters ist nach dem Wohnungseigentumsrecht nicht zwingend, kann aber auch nicht ausgeschlossen werden, § 20 Abs. 2 WEG. Der Verwalter ist nach den Vorstellungen des Gesetzgebers lediglich vorbereitendes, beratendes, überwachendes und ausführendes Organ. Seine Aufgaben und Befugnisse ergeben sich grundsätzlich aus § 27 WEG. Auch wenn diese Vorschrift den Eindruck vermitteln könnte, dass der Verwalter umfassende Befugnisse inne hat, ist dies tatsächlich nicht so. Eigene Entscheidungskompetenz hat der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsrecht nämlich grundsätzlich nicht. Diese liegt nahezu ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren Entscheidungen hat der Verwalter nach dem WEG zu befolgen.

Im Wohnungseigentumsrecht berät und vertritt Sie unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht außergerichtlich und gerichtlich.

Er ist seit seiner Zulassung als Rechtsanwalt auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisiert, vertritt Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungs- und Teileigentümer sowie Verwalter.

Zahlreiche Veröffentlichungen im Wohnungseigentumsrecht spiegeln seine Spezialisierung wider.

Ihr Ansprechpartner

Ralf Schulze Steinen

Sekretariat Ralf Schulze Steinen:
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Alter Schlachthof 45
76131 Karlsruhe
Telefon +49 721 / 943114-16
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Wichtige Begriffe

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Die Inhalte von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung haben im Wohnungseigentumsrecht überragende Bedeutung. Entgegen einer unter Wohnungseigentümern weit verbreiteten Auffassung handelt es sich um unterschiedliche Regelungswerke. Die Teilungserklärung ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Der Eigentümer teilt hierbei sein bisheriges Alleineigentum in Wohnungseigentum auf, legt die Miteigentumsanteile sowie die Gegenstände des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums fest. Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt durch Vereinbarung das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander. Dort werden häufig Fragen des zulässigen Gebrauchs, des Stimmrechts und der Kostenverteilung geregelt. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind vorrangig zu beachten, denn die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende Vereinbarungen treffen, es sei denn diese sind ausnahmsweise zwingend.

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Charakteristisch für das Wohnungseigentumsrecht ist der zwingende Verbund von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zu welchem der beiden Bereiche ein bestimmter Gebäudebestandteil zuzuordnen ist, hat entscheidende Bedeutung. Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die hierdurch verursachten Kosten sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich, für das Sondereigentum der jeweilige Wohnungseigentümer allein. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind insbesondere die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. Decken und tragende Wände), des Weiteren Bestandteile, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen (z. B. Fassade und Fenster). Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum (z.B. Aufzug). Was nicht zwingend Gemeinschafteigentum ist, kann Gegenstand von Sondereigentum sein (z. B. nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Tapeten, Innenputz, Innenanstrich, Fußbodenbeläge). Sondereigentum ist weniger, als so mancher glaubt.

Wohnungseigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsrecht gilt das Prinzip der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten selbst, in der Regel durch Beschluss, sofern hierfür Beschlusskompetenz besteht. Beschlüsse werden in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Sie ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Bedeutung kann kaum unterschätzt werden. Die Versammlung der Wohnungseigentümer dient deren Information, soll ihnen die Möglichkeit zum Meinungs- und Interessenaustausch, zur kritischen Diskussion und zur Einflussnahme auf die Verwaltung geben. Das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers gehört zum unantastbaren Kernbereich seiner Mitgliedschaft. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden, sog. ordentliche Wohnungseigentümerversammlung, ansonsten in der vereinbarten Fällen, wenn es das sog. Minderheitenquorum - mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - verlangt oder wegen dringenden Entscheidungsbedarfs, sog. außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung.

Wohngeld

Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen permanent Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. In Betracht kommen Kosten für den Hausmeister, laufende Instandhaltungsmaßnahmen oder die Straßenreinigung. Es muss deshalb ständig Liquidität vorhanden sein. Jeder Wohnungseigentümer hat sich an den Lasten sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen, in der Regel nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Damit ständig ausreichend Geld vorhanden ist, wird - jeweils für ein Kalenderjahr - ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen besteht. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan lässt die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung von regelmäßigen Vorschüssen, sog. Wohngeld, entstehen, in denen auch der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage enthalten ist. Über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird dann die Jahresabrechung erteilt.

Verwalter

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend, indes darf die Möglichkeit der Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen, behindert oder erschwert werden. Verwalter kann jede natürliche, aber auch eine juristische Person sein. Der Verwalter hat grundsätzlich keine autonomen Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse, er ist lediglich Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer. Eine seiner Hauptaufgaben ist deshalb die Umsetzung der durch die Wohnungseigentümer per Beschluss getroffenen Verwaltungsentscheidungen. Daneben soll er die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterstützen, auf möglichen Handlungsbedarf hinweisen, Entscheidungen vorbereiten und eine Beschlussfassung herbeiführen. Er muss regelmäßig Objektsbegehungen durchführen, um etwaigen Instandhaltungsbedarf festzustellen. Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufzustellen, mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und die Beschlusssammlung zu führen. Für Fehler und daraus resultierenden Schaden haftet der Verwalter.

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