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Sondernutzungsrecht – Begriff & Grundlagen

Das Sondernutzungsrecht ist gesetzlich nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich geregelt oder definiert, obwohl es in der Praxis sehr häufig vorkommt. Erstmals seit Inkrafttreten der sog. WEG-Novelle am 01.07.2007 ist es in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt.

Das Sondernutzungsrecht ist kein Sondereigentum, es kommt diesem aber in puncto Nutzungsbefugnis sehr nahe. Durch das Sondernutzungsrecht erhält nämlich der Sondernutzungsberechtigte die Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums entgegen § 13 Abs. 2 WEG unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer zu nutzen. Ein Sondernutzungsrecht wird in der Regel dann begründet, wenn gemeinschaftliche Flächen oder Räume nicht zu Sondereigentum erklärt werden können, etwa weil sie zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, diese aber trotzdem einzelnen Wohnungen zugewiesen werden sollen.

Klassische Anwendungsfälle für das Sondernutzungsrecht sind z.B. die vor einer Erdgeschosswohnung liegende Terrasse oder der vor einer solchen Wohnung gelegene Garten. Beide Flächen können im Hinblick auf ihre sich aus § 1 Abs. 3 WEG ergebende, zwingende Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum gemacht werden, deren Nutzung durch alle Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2 WEG wäre aber weder zweckmäßig, noch praktikabel. Auch KFZ-Stellplätze unter freiem Himmel werden häufig einzelnen Wohnungseigentümern durch ein Sondernutzungsrecht zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen.

In aller Regel wird ein Sondernutzungsrecht bereits in der Teilungserklärung begründet. Es ist aber auch möglich, ein Sondernutzungsrecht erst nachträglich einzuräumen.

Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Sondernutzungsrecht keine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG, sondern eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG darstellt, kann ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich nicht durch einen Beschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung begründet werden. Ein Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die (nachträgliche) Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. Damit das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt, die nicht an der Vereinbarung beteiligt waren, muss das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden, § 10 Abs. 2 WEG.

Das Sondernutzungsrecht kann übertragen werden auf andere Wohnungseigentümer, nicht hingegen auf externe Dritte. Ein einseitiger Verzicht auf das Sondernutzungsrecht kommt nicht in Betracht, weil sich hieraus auch Pflichten ergeben können. Auch zur Aufhebung des Sondernutzungsrechtes bedarf es einer Vereinbarung.

Sondernutzungsrecht – Rechte & Pflichten

Das Sondernutzungsrecht kommt dem Sondereigentum sehr nahe. Grundsätzlich darf der Sondernutzungsberechtigte mit der vom Sondernutzungsrecht betroffenen Fläche nach Belieben verfahren. Wird der Sondernutzungsberechtigte hierbei durch Dritte oder andere Wohnungseigentümer gestört, kann er – wie ein Sondereigentümer auch – Abwehransprüche geltend machen. Eingeschränkt wird die Nutzung aber einerseits durch die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung, andererseits dadurch, dass die vom Sondernutzungsrecht betroffene Fläche dem Gemeinschaftseigentum zugehörig bleibt. Ein Kfz-Stellplatz beispielsweise, an dem ein Sondernutzungsrecht besteht, darf nicht etwa als Lagerstelle für Brennholz, Getränkekisten o.Ä. genutzt werden. Auch bauliche Veränderungen sind grundsätzlich unzulässig. Allerdings kann aus der Zweckbestimmung selbst folgen, dass gewisse geringfügige, nicht störende bauliche Veränderungen ausnahmsweise zulässig sind. So kann z.B. aus einem Sondernutzungsrecht an einem Garten die Befugnis folgen, Anpflanzungen in gewissem Umfang vorzunehmen oder die Sondernutzungsfläche von anderen durch einen (niedrigen) Zaun abzugrenzen. Da die vom Sondernutzungsrecht umfasste Fläche dem Gemeinschafseigentum zugeordnet bleibt, ist für dessen Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig und verpflichtet, nicht der Sondernutzungsberechtigte. Da dies aber infolge der ausschließlichen Nutzungs- und Abnutzungsbefugnis als nicht sachgerecht erscheint, enthalten Teilungserklärungen regelmäßig hiervon abweichende Regelungen.

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Wichtige Begriffe

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Die Inhalte von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung haben im Wohnungseigentumsrecht überragende Bedeutung. Entgegen einer unter Wohnungseigentümern weit verbreiteten Auffassung handelt es sich um unterschiedliche Regelungswerke. Die Teilungserklärung ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Der Eigentümer teilt hierbei sein bisheriges Alleineigentum in Wohnungseigentum auf, legt die Miteigentumsanteile sowie die Gegenstände des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums fest. Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt durch Vereinbarung das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander. Dort werden häufig Fragen des zulässigen Gebrauchs, des Stimmrechts und der Kostenverteilung geregelt. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind vorrangig zu beachten, denn die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende Vereinbarungen treffen, es sei denn diese sind ausnahmsweise zwingend.

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Charakteristisch für das Wohnungseigentumsrecht ist der zwingende Verbund von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zu welchem der beiden Bereiche ein bestimmter Gebäudebestandteil zuzuordnen ist, hat entscheidende Bedeutung. Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die hierdurch verursachten Kosten sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich, für das Sondereigentum der jeweilige Wohnungseigentümer allein. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind insbesondere die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. Decken und tragende Wände), des Weiteren Bestandteile, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen (z. B. Fassade und Fenster). Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum (z.B. Aufzug). Was nicht zwingend Gemeinschafteigentum ist, kann Gegenstand von Sondereigentum sein (z. B. nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Tapeten, Innenputz, Innenanstrich, Fußbodenbeläge). Sondereigentum ist weniger, als so mancher glaubt.

Wohnungseigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsrecht gilt das Prinzip der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten selbst, in der Regel durch Beschluss, sofern hierfür Beschlusskompetenz besteht. Beschlüsse werden in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Sie ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Bedeutung kann kaum unterschätzt werden. Die Versammlung der Wohnungseigentümer dient deren Information, soll ihnen die Möglichkeit zum Meinungs- und Interessenaustausch, zur kritischen Diskussion und zur Einflussnahme auf die Verwaltung geben. Das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers gehört zum unantastbaren Kernbereich seiner Mitgliedschaft. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden, sog. ordentliche Wohnungseigentümerversammlung, ansonsten in der vereinbarten Fällen, wenn es das sog. Minderheitenquorum - mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - verlangt oder wegen dringenden Entscheidungsbedarfs, sog. außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung.

Wohngeld

Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen permanent Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. In Betracht kommen Kosten für den Hausmeister, laufende Instandhaltungsmaßnahmen oder die Straßenreinigung. Es muss deshalb ständig Liquidität vorhanden sein. Jeder Wohnungseigentümer hat sich an den Lasten sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen, in der Regel nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Damit ständig ausreichend Geld vorhanden ist, wird - jeweils für ein Kalenderjahr - ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen besteht. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan lässt die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung von regelmäßigen Vorschüssen, sog. Wohngeld, entstehen, in denen auch der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage enthalten ist. Über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird dann die Jahresabrechung erteilt.

Verwalter

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend, indes darf die Möglichkeit der Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen, behindert oder erschwert werden. Verwalter kann jede natürliche, aber auch eine juristische Person sein. Der Verwalter hat grundsätzlich keine autonomen Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse, er ist lediglich Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer. Eine seiner Hauptaufgaben ist deshalb die Umsetzung der durch die Wohnungseigentümer per Beschluss getroffenen Verwaltungsentscheidungen. Daneben soll er die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterstützen, auf möglichen Handlungsbedarf hinweisen, Entscheidungen vorbereiten und eine Beschlussfassung herbeiführen. Er muss regelmäßig Objektsbegehungen durchführen, um etwaigen Instandhaltungsbedarf festzustellen. Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufzustellen, mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und die Beschlusssammlung zu führen. Für Fehler und daraus resultierenden Schaden haftet der Verwalter.

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