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Teilungserklärung – Begriff & Grundlagen

Die Teilungserklärung ist eine der Grundlagen für die Entstehung von Wohnungs- und Teileigentum. Sie ist einer der zentralen Begriffe im Wohnungseigentumsrecht. Dabei ist zwischen der Teilungserklärung im engeren Sinne bzw. der Teilungserklärung im sachenrechtlichen Sinne und denjenigen Regelungen der Teilungserklärung zu unterschieden, die die Rechte und Pflichten für das Zusammenleben der Wohnungs- und Teileigentümer regeln sollen. Letztere werden gemeinhin als Gemeinschaftsordnung bezeichnet. Sie ist der Teilungserklärung im engeren Sinn regelmäßig angeschlossen, aber nicht zwingend notwendig für die Entstehung von Wohnungseigentum.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Teilungserklärung im engeren Sinn in den §§ 3, 4, 5 und 7 sowie in § 8 WEG.

Nach den gesetzgeberischen Vorstellungen ist die Teilungserklärung nach § 3 WEG der Regelfall. Es ist eine Vereinbarung zwischen Grundstücksmiteigentümern dahingehend, dass das Miteigentum fortan insoweit beschränkt wird, als dass in Abweichung von § 93 BGB jedem der Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem Gebäude eingeräumt wird. Richtiger wäre in Anbetracht dessen die Bezeichnung Teilungsvereinbarung, nicht Teilungserklärung.

Der in der Praxis häufigste Fall ist jedoch die Teilungserklärung nach § 8 WEG.

Der Alleineigentümer eines bebauten Grundstücks erklärt dabei gegenüber dem Grundbuchamt, das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile derart aufzuteilen, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist. Möglich ist – wie bei der Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG im Übrigen auch - diese Teilungserklärung auch dann, wenn ein Gebäude erst noch errichtet wird. In diesem Fall ist der Alleineigentümer des Grundstücks in der Regel ein Bauträger, der auf diesem eine Wohnungseigentumsanlage errichtet.

Welche Art der Teilungserklärung im Einzelfall vorliegt, ist letztlich ohne Belang. Denn nach § 8 Abs. 2 WEG gelten für beide dieselben Vorschriften.

Von besonderer praktischer Bedeutung ist die sog. Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Denn durch diese wird grundsätzlich festgelegt, wie das Sondereigentum genutzt werden darf – und wie nicht. Jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich bei der Nutzung seines Sondereigentums an die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung halten. Dabei ist zwischen der Zweckbestimmung im weiteren Sinne und der Zweckbestimmung im engeren Sinne zu unterscheiden.

Schon die Zuordnung des Sondereigentums als Wohnungs- und Teileigentum in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung dar. Man spricht insoweit von der Zweckbestimmung im weiteren Sinne. Grundsätzlich gilt danach, dass Wohnungseigentum nur zu Wohnzwecken, also nicht gewerblich, und Teileigentum nicht zu Wohnzwecken, also nur gewerblich genutzt werden darf.

Teileigentumseinheiten werden darüber hinaus in der Teilungserklärung häufig mit einer sog. Zweckbestimmung im engeren Sinne belegt. Es ist dann neben Teileigentum z.B. von Laden, Hobby- oder Kellerraum die Rede. Hierdurch werden die Nutzungsmöglichkeiten des Teileigentümers noch weiter eingeschränkt.

Ausnahmen sind dann denkbar, wenn die zweckbestimmungswidrige Nutzung nicht mehr stört, als die durch die Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – Rechte & Pflichten der Wohnungseigentümer

Die Gemeinschaftsordnung ist der sachenrechtlichen Teilungserklärung nach den §§ 3, 8 WEG in der Regel angeschlossen. Für die Entstehung von Wohnungs- bzw. Teileigentum ist eine Gemeinschaftsordnung aber nicht zwingend erforderlich. Denn soweit eine Gemeinschaftsordnung nicht existiert, gelten die Vorschriften des WEG.

Das Fehlen einer Gemeinschaftsordnung ist in der Praxis die absolute Ausnahme.

Nach den §§ 10 Abs. 2 und 15 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer grundsätzlich vom WEG abweichende Vereinbarungen treffen und auch den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Die Gemeinschaftsordnung stellt eine solche Vereinbarung dar. An diese haben sich die Wohnungs- und Teileigentümer zu halten.

Häufige Regelungsbereiche in der Gemeinschaftsordnung sind der Gegenstand und der Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, die zulässige Nutzung, die Instandhaltung und die Instandsetzung, die Kostenverteilung, die Hausordnung, die Veräußerung des Wohnungseigentums (§12 WEG), die Wohnungseigentümerversammlung und die Hausordnung.

Aus ihrem Wesen als Vereinbarung folgt, dass die Gemeinschaftsordnung nur durch Vereinbarung geändert werden kann. Anderes kann gelten, wenn eine sog. Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung verankert ist, die auch eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss ermöglicht.

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Wichtige Begriffe

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Die Inhalte von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung haben im Wohnungseigentumsrecht überragende Bedeutung. Entgegen einer unter Wohnungseigentümern weit verbreiteten Auffassung handelt es sich um unterschiedliche Regelungswerke. Die Teilungserklärung ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Der Eigentümer teilt hierbei sein bisheriges Alleineigentum in Wohnungseigentum auf, legt die Miteigentumsanteile sowie die Gegenstände des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums fest. Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt durch Vereinbarung das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander. Dort werden häufig Fragen des zulässigen Gebrauchs, des Stimmrechts und der Kostenverteilung geregelt. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind vorrangig zu beachten, denn die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende Vereinbarungen treffen, es sei denn diese sind ausnahmsweise zwingend.

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Charakteristisch für das Wohnungseigentumsrecht ist der zwingende Verbund von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zu welchem der beiden Bereiche ein bestimmter Gebäudebestandteil zuzuordnen ist, hat entscheidende Bedeutung. Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die hierdurch verursachten Kosten sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich, für das Sondereigentum der jeweilige Wohnungseigentümer allein. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind insbesondere die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. Decken und tragende Wände), des Weiteren Bestandteile, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen (z. B. Fassade und Fenster). Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum (z.B. Aufzug). Was nicht zwingend Gemeinschafteigentum ist, kann Gegenstand von Sondereigentum sein (z. B. nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Tapeten, Innenputz, Innenanstrich, Fußbodenbeläge). Sondereigentum ist weniger, als so mancher glaubt.

Wohnungseigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsrecht gilt das Prinzip der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten selbst, in der Regel durch Beschluss, sofern hierfür Beschlusskompetenz besteht. Beschlüsse werden in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Sie ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Bedeutung kann kaum unterschätzt werden. Die Versammlung der Wohnungseigentümer dient deren Information, soll ihnen die Möglichkeit zum Meinungs- und Interessenaustausch, zur kritischen Diskussion und zur Einflussnahme auf die Verwaltung geben. Das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers gehört zum unantastbaren Kernbereich seiner Mitgliedschaft. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden, sog. ordentliche Wohnungseigentümerversammlung, ansonsten in der vereinbarten Fällen, wenn es das sog. Minderheitenquorum - mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - verlangt oder wegen dringenden Entscheidungsbedarfs, sog. außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung.

Wohngeld

Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen permanent Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. In Betracht kommen Kosten für den Hausmeister, laufende Instandhaltungsmaßnahmen oder die Straßenreinigung. Es muss deshalb ständig Liquidität vorhanden sein. Jeder Wohnungseigentümer hat sich an den Lasten sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen, in der Regel nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Damit ständig ausreichend Geld vorhanden ist, wird - jeweils für ein Kalenderjahr - ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen besteht. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan lässt die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung von regelmäßigen Vorschüssen, sog. Wohngeld, entstehen, in denen auch der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage enthalten ist. Über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird dann die Jahresabrechung erteilt.

Verwalter

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend, indes darf die Möglichkeit der Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen, behindert oder erschwert werden. Verwalter kann jede natürliche, aber auch eine juristische Person sein. Der Verwalter hat grundsätzlich keine autonomen Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse, er ist lediglich Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer. Eine seiner Hauptaufgaben ist deshalb die Umsetzung der durch die Wohnungseigentümer per Beschluss getroffenen Verwaltungsentscheidungen. Daneben soll er die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterstützen, auf möglichen Handlungsbedarf hinweisen, Entscheidungen vorbereiten und eine Beschlussfassung herbeiführen. Er muss regelmäßig Objektsbegehungen durchführen, um etwaigen Instandhaltungsbedarf festzustellen. Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufzustellen, mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und die Beschlusssammlung zu führen. Für Fehler und daraus resultierenden Schaden haftet der Verwalter.

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