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Sondereigentum – Begriff & Gegenstand

Die Verbindung von Sondereigentum an Räumen mit einem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum macht das besondere Wesen von Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus. Das Wohnungseigentumsrecht durchbricht den in den §§ 93,94 BGB geregelten Grundsatz, dass an wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes grundsätzlich keine besonderen Rechte begründet werden können.

Die Beantwortung der Frage, welche Gebäudeteile dem Sondereigentum und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, ist mitunter schwierig. In der Praxis ist sie von entscheidender Bedeutung. Bei der Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum geht es u. a. darum zu klären, wer für die Instandsetzung und Instandhaltung eines Gebäudeteils verantwortlich ist und wer die hierbei entstehenden Kosten zu tragen hat. Nach § 14 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten. Hingegen ist die Instandhaltung und Instandsetzung vom Gemeinschaftseigentum die Angelegenheit aller Wohnungseigentümer, gemäß § 16 Abs. 2 WEG damit einhergehend auch die diesbezügliche Kostentragung.

Was nun dem Sondereigentum und was dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, ergibt sich aus den §§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG sowie der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Zum Sondereigentum gehört nur, was in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ausdrücklich hierzu erklärt worden ist und nicht zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. In Zweifelsfällen gilt nach § 1 Abs. 5 WEG eine Vermutung für die Zugehörigkeit eines Gebäudeteils zum gemeinschaftlichen Eigentum. Es bietet sich eine negative Abgrenzung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum an.

Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist das Grundstück, § 1 Abs. 5 WEG.

Außerdem all diejenigen Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, § 5 Abs. 2 WEG. Hierzu zählen u.a. das Fundament, tragende Decken und Wände, Isolierschichten und das Dach. Auch Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch zu dienen bestimmt sind, gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, § 5 Abs. 2 WEG. Dies sind u.a. die Flure, das Treppenhaus, der Aufzug und die gemeinschaftliche Heizungsanlage. Auch Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlagen und Einrichtungen untergebracht sind, gehören grundsätzlich und zwingende zum Gemeinschaftseigentum. Schlussendlich kommen als Gegenstand von Sondereigentum all diejenigen Gebäudeteile nicht in Betracht, die die äußere Gestaltung des Gebäudes prägen, § 5 Abs. 1, letzter Halbsatz WEG. Dies sind u.a. die Fenster, die Türen, die Fassade und die Balkone.

Hieraus ergibt sich, dass zum Sondereigentum weniger gehört, als möglicherweise vorgestellt.

Gegenstand von Sondereigentum bzw. sondereigentumsfähig sind letztlich nur die durch die Teilungserklärung hierzu erklärten Räumen sowie die zu diesen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die nicht zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind und verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder die auf Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beruhende Rechte mehr als nur unerheblich beeinträchtigt werden. Zum Sondereigentum gehören u.a. die Bodenbeläge innerhalb des Sondereigentums und des Balkons, nicht tragende Wände, der Innenanstrich, der Innenputz und die Tapeten sowie die Innentüren.

Regelungen in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnende Gebäudeteile zum Gegenstand von Sondereigentum erklären, sind unwirksam. Sie können aber unter bestimmten Voraussetzungen in eine Kostentragungsverpflichtung des jeweiligen Sondereigentümers im Falle der Instandhaltung oder Instandsetzung umgedeutet werden. Daneben besteht die Möglichkeit, einzelnen Sondereigentümern ausdrücklich die Instandhaltung- und Instandsetzungslast von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuzuweisen oder im Einzelfall eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG zu beschließen.

Sondereigentum – Rechte & Pflichten der Wohnungseigentümer

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen grundsätzlich nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Weiter Nutzungsbeschränkungen können sich aus der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung ergeben.

Grundsätzlich kann das Sondereigentum selbst durch den Wohnungseigentümer bewohnt oder leer stehen gelassen werden, es kann vermietet und verpachtet werden.

Nach § 14 WEG unterliegt jeder Wohnungseigentümer verschiedenen Verpflichtungen.

Unter anderem hat er sein Sondereigentum er auf eigene Kosten instand zu halten. Sowohl beim Gebrauch vom Sondereigentum, als auch vom Gemeinschaftseigentum unterliegt er dem Gebot der Rücksichtnahme und hat im Falle der Vermietung auch Sorge dafür zu tragen, dass sich sein Mieter hieran hält.

Noch Fragen? Dann wenden Sie sich gleich an unseren Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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Ralf Schulze Steinen

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Wichtige Begriffe

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Die Inhalte von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung haben im Wohnungseigentumsrecht überragende Bedeutung. Entgegen einer unter Wohnungseigentümern weit verbreiteten Auffassung handelt es sich um unterschiedliche Regelungswerke. Die Teilungserklärung ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Der Eigentümer teilt hierbei sein bisheriges Alleineigentum in Wohnungseigentum auf, legt die Miteigentumsanteile sowie die Gegenstände des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums fest. Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt durch Vereinbarung das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander. Dort werden häufig Fragen des zulässigen Gebrauchs, des Stimmrechts und der Kostenverteilung geregelt. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind vorrangig zu beachten, denn die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende Vereinbarungen treffen, es sei denn diese sind ausnahmsweise zwingend.

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Charakteristisch für das Wohnungseigentumsrecht ist der zwingende Verbund von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zu welchem der beiden Bereiche ein bestimmter Gebäudebestandteil zuzuordnen ist, hat entscheidende Bedeutung. Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die hierdurch verursachten Kosten sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich, für das Sondereigentum der jeweilige Wohnungseigentümer allein. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind insbesondere die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. Decken und tragende Wände), des Weiteren Bestandteile, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen (z. B. Fassade und Fenster). Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum (z.B. Aufzug). Was nicht zwingend Gemeinschafteigentum ist, kann Gegenstand von Sondereigentum sein (z. B. nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Tapeten, Innenputz, Innenanstrich, Fußbodenbeläge). Sondereigentum ist weniger, als so mancher glaubt.

Wohnungseigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsrecht gilt das Prinzip der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten selbst, in der Regel durch Beschluss, sofern hierfür Beschlusskompetenz besteht. Beschlüsse werden in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Sie ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Bedeutung kann kaum unterschätzt werden. Die Versammlung der Wohnungseigentümer dient deren Information, soll ihnen die Möglichkeit zum Meinungs- und Interessenaustausch, zur kritischen Diskussion und zur Einflussnahme auf die Verwaltung geben. Das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers gehört zum unantastbaren Kernbereich seiner Mitgliedschaft. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden, sog. ordentliche Wohnungseigentümerversammlung, ansonsten in der vereinbarten Fällen, wenn es das sog. Minderheitenquorum - mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - verlangt oder wegen dringenden Entscheidungsbedarfs, sog. außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung.

Wohngeld

Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen permanent Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. In Betracht kommen Kosten für den Hausmeister, laufende Instandhaltungsmaßnahmen oder die Straßenreinigung. Es muss deshalb ständig Liquidität vorhanden sein. Jeder Wohnungseigentümer hat sich an den Lasten sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen, in der Regel nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Damit ständig ausreichend Geld vorhanden ist, wird - jeweils für ein Kalenderjahr - ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen besteht. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan lässt die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung von regelmäßigen Vorschüssen, sog. Wohngeld, entstehen, in denen auch der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage enthalten ist. Über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird dann die Jahresabrechung erteilt.

Verwalter

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend, indes darf die Möglichkeit der Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen, behindert oder erschwert werden. Verwalter kann jede natürliche, aber auch eine juristische Person sein. Der Verwalter hat grundsätzlich keine autonomen Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse, er ist lediglich Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer. Eine seiner Hauptaufgaben ist deshalb die Umsetzung der durch die Wohnungseigentümer per Beschluss getroffenen Verwaltungsentscheidungen. Daneben soll er die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterstützen, auf möglichen Handlungsbedarf hinweisen, Entscheidungen vorbereiten und eine Beschlussfassung herbeiführen. Er muss regelmäßig Objektsbegehungen durchführen, um etwaigen Instandhaltungsbedarf festzustellen. Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufzustellen, mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und die Beschlusssammlung zu führen. Für Fehler und daraus resultierenden Schaden haftet der Verwalter.

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