Einladung zur Eigentümerversammlung – Warum, wer, wann, wie und welchen Inhalts?

Einladung zur Eigentümerversammlung - Der Teufel steckt im Detail: wie immer im Wohnungseigentumsrecht...

Gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über ihre Angelegenheiten durch Beschluss bzw. Beschlüsse in einer / der Eigentümerversammlung ("Versammlung der Wohnungseigentümer").

Sie ist also eines der "zentralen Organe jeder Wohnungseigentümergemeinschaft".

Warum?

Dort diskutieren die Wohnungseigentümer über aktuelle oder in Zukunft anstehende Probleme und Angelegenheiten und bilden ihren diesbezüglich Willen, d.h. "Ob" und "Wie" diese gelöst / geregelt werden.

Zu den Vorbereitungshandlungen gehört insbesondere die Einladung zur Eigentümerversammlung. Das ist auch logisch, denn irgendwie müssen die Wohnungseigentümer ja erfahren, dass eine solche stattfinden soll.

Einladung zur Eigentümerversammlung - wer und wann?

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG wird die Versammlung der Wohnungseigentümer - grundsätzlich - mindestens einmal jährlich von dem Verwalter einberufen. Dabei soll nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG die Ladungsfrist (= Zeitraum zwischen Zugang der Einladung und Eigentümerversammlung) drei Wochen betragen.

Beruft ein Nichtberechtigter eine Eigentümerversammlung ein, kann dies die Ungültigerklärung der dort gefassten Beschlüssen i. S. v. § 44 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. WEG zur Folge haben - BayObLG, Beschluss vom 30. 6. 2004 - 2Z BR 113/04 .

Anderes gilt, wenn wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat - BGH, Urteil vom 20.11.2020 -V ZR 64/20.

Einzuladen sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer.

Denn die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist ein unverzichtbares, elementares (Kern-) Mitgliedschaftsrecht eines jeden Wohnungseigentümers, dessen Verletzung ebenfalls zur Ungültigerklärung von Beschlüssen, unter bestimmten Voraussetzungen sogar zu deren Nichtigkeit führen kann - BGH, Urteil vom 20. 07.2012 -V ZR 235/11.

Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung - wie und welchen Inhalts?

Gemäß § 24 Abs. 4 S. 1 WEG hat die Einladung in Textform i. S. v. § 126 b BGB zu erfolgen, z.B. durch E-Mail.

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist, d.h.:

Wird über einen in der Einladung zur Eigentümerversammlung unangekündigten Gegenstand ein Beschluss gefasst, ist dieser auf Anfechtung hin - grundsätzlich - für ungültig zu erklären. Denn es bestand dann infolge fehlender Ankündigung / Bezeichnung keine Vorbereitungsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer, die - neben dem Schutz vor Überraschungen- Sinn und Zweck der Bezeichnung ist - OLG München, Beschluss vom 08. 03. 2007 - 34 Wx 2/07.

Mit der Frage, wie genau die Bezeichnung i. S. v. § 23 Abs. 2 WEG sein muss und welche Beschlüsse hiervon - noch - gedeckt sind, hat sich jüngst die zentrale Berufungskammer für WEG-Sachen beim LG Karlsruhe - Urteil vom 09.07.2024 - 11 S 6/24 - befasst:

Ausreichend ist danach eine bloß schlagwortartige Bezeichnung.

Es reicht aus, wenn die Wohnungseigentümer - grob - verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll - siehe auch: BGH, Urteil vom 13.01.2012 - V ZR 129/11.

Die Bezeichnung "Verwalterbestellung ab 01.07.2024" deckt nach der Entscheidung des LG Karlsruhe sowohl einen Beschluss über Wiederbestellung des aktuellen Verwalters als auch die - geringfügige - Erhöhung der Verwaltervergütung.