Mietrecht | 09.10.2023
Kündigung wegen Betriebskostennachzahlung – Geht das?
Die Betriebskostenabrechnung bzw. die sich hieraus ergebende Betriebskostennachzahlung birgt regelmäßig Streitpotential.
Insbesondere in Zeiten hoher Inflation und hoher Energiepreise kann die Betriebskostennachzahlung hoch ausfallen.
Zahlt der Mieter nicht, stellt sich auf Seiten des Vermieters die Frage, was getan werden kann.
Selbstverständlich kann Zahlungsklage erhoben werden.
Schwieriger zu beantworten ist die Frage, ob auch eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommt.
Kündigung wegen Betriebskostennachzahlung - Das LG Frankfurt/Main hatte diese Frage jüngst zu beantworten.
Kündigung wegen Betriebskostennachzahlung - Der Fall
Kläger als Vermieter und Beklagter als Mieter waren durch einen Wohnraummietvertrag verbunden.
Der Kläger teilte dem Beklagten eine Betriebskostenabrechnung mit, aus der sich eine hohe Betriebskostennachzahlung ergab, die den Betrag einer Monatsmiete - deutlich - überschritt.
Der Beklagte entrichtete die Betriebskostennachzahlung nicht, weshalb der Kläger einige Monate später die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte.
Zu Recht?
Kündigung wegen Betriebskostennachzahlung - Die Entscheidung
Das LG Frankfurt/Main gibt der Räumungsklage des Vermieters, der die Kündigung wegen der nicht gezahlten Betriebskostennachzahlung zu Grunde lag, statt.
Jedenfalls eine fristgerechte Kündigung sei hier möglich gewesen:
1.
Zahle der Mieter eine Betriebskostennachzahlung nicht, scheide zwar regelmäßig eine fristlose Kündigung aus.
2.
Ein fristgerechte Kündigung komme allerdings in Betracht.
a.
Bei der Beantwortung der Frage, ob eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliege, spiele zunächst die Höhe der Betriebskostennachzahlung sowie die Dauer des (Zahlungs-) Verzugs des Mieters eine Rolle:
Übersteige die Betriebskostennachzahlung eine Monatsmiete und sei länger als einen Monat rückständig, stelle das eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar.
Die sei hier der Fall.
b.
Zu berücksichtigen sei allerdings auch, ob der Mieter Einwendungen erhoben habe, und ob diese durchgreifen oder nicht.
Hier sei es zwar - wohl - so gewesen, dass der Mieter außergerichtlich Einwendungen erhoben habe.
Hierzu sei aber im Prozess nicht bzw. nicht hinreichend vorgetragen worden, weshalb diese bei der Entscheidung keine Berücksichtigung finden könnten.
Auch das Bestreiten der einzelnen Werte / Kosten der Betriebskostenabrechnung sein nicht beachtlich, weil zu pauschal.
Ein prozessual beachtliches Bestreiten insoweit sei regelmäßig erst nach Belegeinsicht möglich, zu der mieterseits ebenfalls nichts vorgetragen sei.
Fazit:
Die Entscheidung des LG Frankfurt/Main zur Kündigung wegen Betriebskostennachzahlung liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung - u.a.
OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 26.07.1984 - 4 W-RE-386/84
LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 406/13
AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 17.03.2022 - 2 C 197/21.
Entscheidend sind allerdings die jeweiligen Umstände des Einzelfalles - und ein kluges / strategisches Vorbereiten bzw. Vermeiden der Kündigung.
Wie das geht?
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