Mietrecht | 25.03.2023
Unerlaubte Untervermietung – Was kann man als Vermieter tun?
Die unerlaubte Untervermietung ist in der Praxis häufig.
Regelmäßig wird der Vermieter vor vollendete Tatsachen gestellt:
Der Mieter nimmt Personen auf, die der Vermieter nicht als Nutzer der Mietsache, geschweige denn als Mieter ausgewählt hat.
Wenn der Mieter durch die unerlaubte Untervermietung auch noch ein Geschäft macht, ist der Ärger auf Vermieterseite groß.
U. a. stellt sich folgende Frage:
Unerlaubte Untervermietung - Anspruch des Vermieters auf den Untermietzins?
Eine aktuelle Entscheidung des
AG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 - 6 C 615/22
gibt Gelegenheit, diese und andere Fragen betreffend die unerlaubte Untervermietung näher zu beleuchten.
Der Rechtsstreit wurde von unserem Partner Ralf Schulze Steinen - erfolgreich - geführt.
Unerlaubte Untervermietung - Der Fall
Die Mieter hatten vom Vermieter eine Wohnung angemietet. Über das Internet stellte letzterer fest, das seine Wohnung unerlaubt - teilweise - untervermietet wird:
Die Mieter boten Zimmer der Wohnung über Airbnb zur Anmietung an und generierten hierdurch beträchtliche Umsätze in Form des Untervermietungsmietzinses.
Das AG Karlsruhe hatte zu klären, ob der Vermieter einen Anspruch auf den Untervermietungsmietzins hat.
Unerlaubte Untervermietung - Die Entscheidung
Das Amtsgericht Karlsruhe verneint mit ausführlicher Begründung einen Anspruch des Vermieters auf den Untervermietungsmietzins. Dabei liegt es auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - u.a.
BGH, Urteil vom 13.12.1995 - XII ZR 194/93.
Ist nun der Vermieter im Falle der unerlaubten Untervermietung rechtelos?
Klare Antwort:
Nein!
Grundsätzlich gilt § 540 Abs. 1 S. 1 BGB.
Demgemäß ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht dazu berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
Außerdem muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters vor der Untervermietung einholen in Form eines sog. Genehmigungsgesuch. Ein Anspruch auf die Erlaubnis besteht in der Regel nicht.
Die erlaubnislose Untervermietung ist demnach grundsätzlich mietvertragswidrig.
Demzufolge kann hierauf - nach vorheriger, missachteter Abmahnung - sogar eine fristlose Kündigung gestützt werden - § 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Alt. BGB.
Allerdings gilt es im Wohnraummietrecht eine Besonderheit zu beachten: § 553 BGB
Was es damit auf sich hat?
Das erfahren Sie von unserem Partner und Mietrechtsspezialisten: