Fachbereich-Banner-Wohnungseigentumsrecht

Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Zwar wird sich eine Abgrenzung der beiden Begriffe in der Regel erübrigen, weil sowohl die Instandhaltung, als auch die Instandsetzung zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Eine Abgrenzung kann aber dann erforderlich werden, wenn z. B. durch die Teilungserklärung die Instandhaltung der Fenster einer Wohnung dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen ist, die Instandsetzung hingegen nicht.

Unter Instandhaltung sind alle Maßnahmen zu verstehen, die pflegenden und erhaltenden Charakter haben und der Erhaltung, Verbesserung oder Zweckbestimmung des ursprünglichen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Auch vorbeugende Maßnahmen fallen hierunter, z. B. die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Zustandsfeststellung oder die vorsorgliche Erneuerung von Gebäudeteilen. Außerdem die Einhaltung von Verkehrssicherungspflichten.

In Zusammenhang mit der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt dem Verwalter im Wohnungseigentumsrecht erhebliche Bedeutung zu. Er hat gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Zwar hat er insoweit grundsätzlich keinerlei autonome Entscheidungskompetenz. Er hat aber den Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig zu überprüfen, die Wohnungseigentümer auf einen Instandhaltungsbedarf hinzuweisen, eine entsprechende Beschlussfassung vorzubereiten und die beschlossene Instandhaltung oder Instandsetzung durchzuführen. Lediglich dringende oder laufende Maßnahmen der Instandhaltung darf der Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft veranlassen, was die Ausnahme ist.

Die Entscheidung über eine Maßnahme der Instandhaltung erfolgt bestenfalls in zwei Schritten: Zunächst wird über das „Ob“ entschieden, also darüber, ob eine Instandhaltung überhaupt notwendig ist. Ist dem so, wird dem Verwalter aufgegeben, mehrere Vergleichsangebote einzuholen und diese den Wohnungseigentümern vorzulegen, damit dann über das „Wie“ der Instandhaltung entschieden werden kann.

Die Kosten der Instandhaltung sind in der Regel der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebildeten Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Es kann aber auch eine Sonderumlage beschlossen werden, sofern dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann der Fall sein, wenn eine Instandhaltungsrücklage nicht gebildet worden oder diese unzureichend ist. Die Sonderumlage wird in der Regel nach § 16 Abs. 2 WEG auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt.

Unter Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums zu verstehen. Die Instandsetzung umfasst z.B. die Reparatur beschädigter, den Ersatz zerstörter oder irreparabler Teile des Gemeinschaftseigentums. Auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums ist eine Maßnahme der Instandsetzung. Ebenso stellt die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an geänderte gesetzliche Vorschriften zur Instandsetzung.

Im Übrigen gilt das zu Instandhaltungsmaßnahmen Gesagte entsprechend.

Instandhaltung des Sondereigentums

Sowohl die Instandhaltung, als auch die Instandsetzung des Sondereigentums sind ausschließlich Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dies ergibt sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach hat jeder Wohnungseigentümer - auf seine Kosten - die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass durch deren Zustand keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst. Der Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum kommt bei der Beantwortung der Frage, wer für die Instandhaltung oder Instandsetzung eines Gebäudeteils zuständig ist, entscheidende Bedeutung zu.

Darüber hinaus besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern durch Vereinbarung, insbesondere durch entsprechende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, zuzuweisen oder ihnen die Kosten hierfür aufzuerlegen.

Im Einzelfall kann dies auch nach § 16 Abs. 4 WEG auch beschlossen werden.

Ihr Ansprechpartner im gesamten Wohnungseigentumsrecht ist Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Ihr Ansprechpartner

Ralf Schulze Steinen

Sekretariat Ralf Schulze Steinen:
Frau Friedmann
Alter Schlachthof 45
76131 Karlsruhe
Telefon +49 721 / 943114-16
Telefax +49 721 / 943114-10
friedmann@schneideranwaelte.de

vCard zum Profil ›

Wichtige Begriffe

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Die Inhalte von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung haben im Wohnungseigentumsrecht überragende Bedeutung. Entgegen einer unter Wohnungseigentümern weit verbreiteten Auffassung handelt es sich um unterschiedliche Regelungswerke. Die Teilungserklärung ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Der Eigentümer teilt hierbei sein bisheriges Alleineigentum in Wohnungseigentum auf, legt die Miteigentumsanteile sowie die Gegenstände des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums fest. Die Gemeinschaftsordnung hingegen regelt durch Vereinbarung das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der zukünftigen Wohnungseigentümer untereinander. Dort werden häufig Fragen des zulässigen Gebrauchs, des Stimmrechts und der Kostenverteilung geregelt. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind vorrangig zu beachten, denn die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende Vereinbarungen treffen, es sei denn diese sind ausnahmsweise zwingend.

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Charakteristisch für das Wohnungseigentumsrecht ist der zwingende Verbund von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zu welchem der beiden Bereiche ein bestimmter Gebäudebestandteil zuzuordnen ist, hat entscheidende Bedeutung. Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die hierdurch verursachten Kosten sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich, für das Sondereigentum der jeweilige Wohnungseigentümer allein. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind insbesondere die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z. B. Decken und tragende Wände), des Weiteren Bestandteile, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen (z. B. Fassade und Fenster). Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind ebenfalls Gemeinschaftseigentum (z.B. Aufzug). Was nicht zwingend Gemeinschafteigentum ist, kann Gegenstand von Sondereigentum sein (z. B. nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung, Tapeten, Innenputz, Innenanstrich, Fußbodenbeläge). Sondereigentum ist weniger, als so mancher glaubt.

Wohnungseigentümerversammlung

Im Wohnungseigentumsrecht gilt das Prinzip der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten selbst, in der Regel durch Beschluss, sofern hierfür Beschlusskompetenz besteht. Beschlüsse werden in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Sie ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Bedeutung kann kaum unterschätzt werden. Die Versammlung der Wohnungseigentümer dient deren Information, soll ihnen die Möglichkeit zum Meinungs- und Interessenaustausch, zur kritischen Diskussion und zur Einflussnahme auf die Verwaltung geben. Das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers gehört zum unantastbaren Kernbereich seiner Mitgliedschaft. Die Wohnungseigentümerversammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden, sog. ordentliche Wohnungseigentümerversammlung, ansonsten in der vereinbarten Fällen, wenn es das sog. Minderheitenquorum - mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - verlangt oder wegen dringenden Entscheidungsbedarfs, sog. außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung.

Wohngeld

Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen permanent Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. In Betracht kommen Kosten für den Hausmeister, laufende Instandhaltungsmaßnahmen oder die Straßenreinigung. Es muss deshalb ständig Liquidität vorhanden sein. Jeder Wohnungseigentümer hat sich an den Lasten sowie den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen, in der Regel nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Damit ständig ausreichend Geld vorhanden ist, wird - jeweils für ein Kalenderjahr - ein Wirtschaftsplan aufgestellt, der aus einem Gesamtwirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplänen besteht. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan lässt die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung von regelmäßigen Vorschüssen, sog. Wohngeld, entstehen, in denen auch der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage enthalten ist. Über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird dann die Jahresabrechung erteilt.

Verwalter

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht zwingend, indes darf die Möglichkeit der Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen, behindert oder erschwert werden. Verwalter kann jede natürliche, aber auch eine juristische Person sein. Der Verwalter hat grundsätzlich keine autonomen Entscheidungs- und Handlungsbefugnisse, er ist lediglich Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer. Eine seiner Hauptaufgaben ist deshalb die Umsetzung der durch die Wohnungseigentümer per Beschluss getroffenen Verwaltungsentscheidungen. Daneben soll er die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterstützen, auf möglichen Handlungsbedarf hinweisen, Entscheidungen vorbereiten und eine Beschlussfassung herbeiführen. Er muss regelmäßig Objektsbegehungen durchführen, um etwaigen Instandhaltungsbedarf festzustellen. Er hat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufzustellen, mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen und die Beschlusssammlung zu führen. Für Fehler und daraus resultierenden Schaden haftet der Verwalter.

Flyout öffnen/schließen

Unser Blog

Bleiben Sie am Ball!

Entdecken Sie unseren Blog Hier berichten wir über aktuelle Rechtsthemen, teilen unsere Gedanken mit oder geben die Neuigkeiten und Termine unserer Kanzlei bekannt.

alle Blog-Beiträge ›

Abonnieren Sie unsere Beiträge Wählen Sie Themen aus, die Sie interessieren, und Sie erhalten unsere Beiträge bequem per E-Mail.

jetzt abonnieren ›
x