Eigenbedarfskündigung – Begriff, Voraussetzungen & Einzelfälle
Der Eigenbedarf des Vermieters stellt ein sog. berechtigtes Interesse dar, das der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich benötigt, wenn er das Mietverhältnis ordentlich fristgerecht beenden möchte.
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.
Die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung zu erklären, stellt das sich aus Art. 14 Grundgesetz ergebende Recht des Vermieters sicher, sein Eigentum selbst als Wohnung nutzen zu können. Diesen Selbstnutzungswunsch, den der Vermieter in der Kündigung wegen Eigenbedarfs zum Ausdruck bringt, haben die Gerichte grundsätzlich zu akzeptieren und respektieren. Dies hat auch der Bundesgerichtshof mehrfach bestätigt.
Nach dem Gesetz kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht, wenn der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts „benötigt“. Dabei meint das Gesetz mit „benötigt“ aber nicht, dass sich der die Eigenbedarfskündigung erklärende Vermieter oder die hierdurch begünstigte Person in einer Notsituation befinden muss. Eine Eigenbedarfskündigung kommt vielmehr schon dann in Betracht, wenn der Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters auf vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen beruht.
Eine Eigenbedarfskündigung ist danach möglich, wenn der Vermieter oder die Eigenbedarfsperson bisher keine eigene Wohnung hatte oder seine bisherige Wohnung verloren hat. Eine Eigenbedarfskündigung kann aber auch dann erklärt werden, wenn sich der Vermieter oder die durch den Eigenbedarf begünstigte Person räumlich vergrößern oder verkleinern möchte. Häufig kommt eine Eigenbedarfskündigung auch dann in Betracht, wenn die durch den Eigenbedarf begünstigte Person, z.B. ein Kind des Vermieters, einen eigenen Hausstand begründen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn ein Erwerber die vermietete Wohnung zum Zwecke der Eigennutzung erworben hat. Auch eine bessere Lage zum Arbeitsplatz kann für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreichen.
Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung sind also entgegen anders lautender und weit verbreiteter Gerüchte nicht allzu hoch. Einhergehend damit ist eine Eigenbedarfskündigung auch vor Gericht gut durchsetzbar. Hierzu ist die Erhebung einer Räumungsklage erforderlich.
Eigenbedarfskündigung – Was kann dem Eigenbedarf entgegengehalten werden?
Der Eigenbedarf des Vermieters ist im Mietrecht äußerst praxisrelevant, eben weil die Voraussetzungen für dessen Geltendmachung nicht allzu hoch sind und dieser auch vor Gericht gut durchsetzbar ist.
Das heißt aber nicht, dass dem Eigenbedarf nichts entgegengehalten werden kann.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann u. a. dann mit Erfolg angegriffen werden, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags für den Vermieter absehbar war und er den Mieter hierauf nicht hingewiesen hat.
Auch dann, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, kann dieser angegriffen werden. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung tatsächlich gar nicht durch den Vermieter bzw. die begünstige Person genutzt werden soll, sondern mit der Eigenbedarfskündigung anderer Zwecke verfolgt werden. Anhaltspunkte hierfür können z. B. dann vorliegen, wenn der Eigenbedarf kurze Zeit nach oder gar in Zusammenhang mit einer anderen Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter geltend gemacht wird.
Auch ein unvernünftiger oder völlig überzogener Nutzungs- oder Überlassungswille kann zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen. Steht dem Vermieter eine andere Wohnung zur Verfügung, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig. Fällt der Eigenbedarf nachträglich weg, bleibt zwar die Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam. Es kann aber rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter an ihr festhält.
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FACHBEGRIFFE EINFACH ERKLÄRT
Hier finden Sie die Erklärung einiger der hier genannten Fachbegriffe.
WOHNRAUMMIETRECHT UND GEWERBERAUMMIETRECHT
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Das Mietrecht ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, §§ 535 ff. BGB. Vorangestellt ist ein allgemeiner Teil, der Vorschriften für alle Arten von Mietverhältnissen enthält. In erster Linie enthält das BGB aber Regelungen zum Wohnraummietrecht, was mit dessen großer sozialer Bedeutung zusammenhängt: Nach dem Gesetz ist der Wohnraummieter schutzbedürftig. Deshalb sind auch die meisten Regelungen des Wohnraummietrechts zwingend, von ihnen kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das Gewerberaummietrecht (auch: Geschäftsraummiete oder Geschäftsraummietrecht) hingegen ist, obwohl es in der Regel große wirtschaftliche Bedeutung für die Vertragsparteien hat, nur rudimentär geregelt. Der Gewerberaummieter ist nach dem Gesetz weniger schutzbedürftig, er genießt z. B. keinen Kündigungsschutz. Auf der anderen Seite gibt es für den Vermieter bspw. keine gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit. Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht erfolgt danach, welcher konkrete Zweck von den Vertragsparteien bei Vertragsabschluss verfolgt wird.
EIGENBEDARF
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Der Mieter von Wohnraum genießt grundsätzlich besonderen gesetzlichen Schutz vor dem Verlust seiner Wohnung. Der Vermieter bedarf zur ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags eines Grundes, das sog. berechtigte Interesse, § 573 BGB. Ein solches stellt der sog. Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Benötigt der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, kann er ordentlich kündigen. Das Recht, sein Eigentum selbst zu nutzen, ergibt sich aus Art. 14 Grundgesetz. Dieses Recht und die Entscheidung des Vermieters zur Selbstnutzung haben die Gerichte regelmäßig zu akzeptieren. Die Eigenbedarfskündigung muss – wie alle Kündigungen im Wohnraummietrecht – schriftlich erfolgen und bedarf einer hinreichenden Begründung. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Es drohen Ansprüche des Mieters auf Erstattung seiner Umzugs-, Makler- und Rechtsverfolgungskosten sowie einer etwaigen Mietdifferenz.
MIETMINDERUNG
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Nach § 536 BGB haben sowohl Wohnraum-, als auch Gewerberaummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur erheblich beeinträchtigenden Mangels der Mietsache, sog. Mietmangel oder Wohnungsmangel, für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nur eine herabgesetzte, eben geminderte Miete zu entrichten. Ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist an dieser Stelle nicht von Relevanz. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, es bedarf keiner Minderungserklärung, wohl aber einer Mangelanzeige, denn der Vermieter soll Gelegenheit zur Mangelbeseitigung erhalten. Die Minderungsquote richtet sich – vereinfacht ausgedrückt – nach der Schwere des Mangels. Als Mietmängel kommen in Betracht: Schimmel, Baumängel oder Lärm. Für den Mangel ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter den Mangel nicht angezeigt, selbst verursacht oder dessen Beseitigung vereitelt, scheidet eine Mietminderung aus.
KONKURRENZSCHUTZ
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Der sog. Konkurrenzschutz ist ein Begriff aus dem Bereich Gewerberaummietrechts. Er umschreibt die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor künftiger Konkurrenz zu schützen. Bereits ohne vertragliche Regelung genießt der Gewerberaummieter vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Er wird aus der Pflicht des Vermieters abgeleitet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Konkurrenzschutzes ist stets im konkreten Einzelfall zu bestimmen. Grundsätzlich besteht die Pflicht des Vermieters, keine Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten, keine Konkurrenz durch eigene Tätigkeit zu schaffen und die Räume nicht an einen Konkurrenten zu veräußern. Allerdings geht diese Pflicht nicht so weit, jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Möglich ist auch eine ausdrückliche Konkurrenzschutzvereinbarung. Bei Verstößen kommen Gewährleistungs-, Schadensersatz-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Mieters in Betracht.
RÄUMUNGSKLAGE
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Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung oder das Geschäft räumen und an den Vermieter herausgeben. Beendigungsgründe können der Ablauf der Mietzeit (bei einem befristeten Mietverhältnis), ein Mietaufhebungsvertrag, eine ordentliche Kündigung oder eine fristlose Kündigung sein. Räumt der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht freiwillig, etwa weil die Berechtigung einer Kündigung streitig ist, muss sich der Vermieter gerichtlicher Hilfe bedienen. Er muss Räumungsklage erheben. Eine Räumung ohne gerichtlichen Titel, sog. kalte Räumung, ist unzulässig und rechtswidrig. Vernichtet der Vermieter „kalt“ geräumte Gegenstände des Mieters, dann macht er sich schadensersatzpflichtig.