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Mieterhöhung – Voraussetzungen & Einzelfälle im Wohnraummietrecht

Die Mieterhöhung ist im Wohnraummietrecht von äußerster Praxisrelevanz.

Denn entgegen dem Grundsatz, dass Verträge grundsätzlich einzuhalten und auch nicht einseitig abänderbar sind, hat der Gesetzgeber in den §§ 558 ff. BGB einige hiervon abweichende Regelungen getroffen, die den Vermieter von Wohnraum in die Lage versetzen, einseitig eine Mieterhöhung durchzusetzen bzw. von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen. Dabei ist die Möglichkeit der Mieterhöhung durch den Vermieter insbesondere vor dem Hintergrund zu sehen, dass es ihm gemäß § 573 Abs. 1 S. 2 BGB untersagt ist, das Mietverhältnis zum Zwecke der Mieterhöhung zu kündigen. Es wäre unbillig, ihn auf unbestimmte Zeit an der ursprünglich vereinbarten Miete festhalten und ihm keine Möglichkeit einräumen zu wollen, eine Mieterhöhung, etwa unter dem Gesichtspunkt der allgemeinen Verteuerung, beanspruchen zu können. Der Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung wird also durch die §§ 558 ff. BGB kompensiert.

Nach § 557 Abs. 1 und 2 BGB besteht zunächst die Möglichkeit, dass sich Vermieter und Mieter auf eine Mieterhöhung einigen, also eine solche vereinbaren. Das ist im Hinblick auf die grundsätzlich auch im Wohnraummietrecht geltende Vertragsfreiheit eine Selbstverständlichkeit.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur sog. ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Gemeint ist die Grundmiete. Es besteht also bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen lediglich ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung, nicht ein einseitiges Recht des Vermieters zur Mieterhöhung. Nur dann also, wenn der Mieter zustimmt, tritt die Mieterhöhung ein.

In formeller Hinsicht ist zunächst ein den Anforderungen des § 558 a BGB hinreichend Genüge tuendes sog. Mieterhöhungsverlangen erforderlich. Sinn und Zweck des sich hieraus ergebenden Begründungserfordernisses ist es, den Mieter in die Lage zu versetzen, schon anhand des Mieterhöhungsverlangens prüfen und entscheiden zu können, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. In der Praxis werden beim Abfassen des Mieterhöhungsverlangens häufig Fehler gemacht. Ein formell fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen ist unbeachtlich. Außerdem müssen die sich aus § 558 Abs. 1 BGB ergebenden Fristen und die sog. Kappungsgrenze eingehalten werden.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, gilt § 558 b Abs. 1 BGB.

Ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam und stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht binnen der sich aus § 558 b Abs. 2 BGB ergebenden Frist zu, muss der Vermieter fristgebundene Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. In deren Rahmen wird die formelle Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens als Zulässigkeitsvoraussetzung geprüft. Ist diese zu bejahen, liegt der Schwerpunkt der gerichtlichen Entscheidungsfindung bei der Beantwortung der Frage, ob die begehrte Mieterhöhung der Höhe nach gerechtfertigt, also ortsüblich ist.

Verabsäumt der Vermieter die sich aus § 558 b Abs. 2 BGB ergebende Klagefrist, sind das Mieterhöhungsverlangen und die darin begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung obsolet.

Nach den §§ 559 ff. BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Miete auch nach einer Modernisierung der Mietsache erhöhen. Auch hier ist die Grundmiete gemeint. Anders als bei § 558 BGB, der eine Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Mieter voraussetzt, geht es hier um ein einseitiges Recht des Vermieters zur Mieterhöhung. Liegen also die gesetzlichen Voraussetzungen in formeller und materieller Hinsicht vor, tritt die Mieterhöhung ein. Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist äußerst kompliziert, bereits die formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen nach § 559 b Abs. 1 S. 1 BGB hoch. Die Beratung durch einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt ist dringend zu empfehlen.

Mieterhöhung – Was gilt im Gewerberaummietrecht?

Im Gewerberaummietrecht gibt es keine gesetzlichen Regelungen, die den Vermieter in die Lage versetzen, eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Vermieter von Gewerberaum ist deshalb, wenn nichts anderes im Gewerberaummietvertrag wirksam vereinbart ist, an die ursprünglich vereinbarte Miethöhe gebunden.

Dass ist dann nicht von besonderem Nachteil für ihn, wenn das Gewerberaummietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen worden ist. Denn dann kann es jederzeit, insbesondere auch zum Zwecke der Mieterhöhung bzw. zum Zwecke des Abschlusses eines in puncto Mieterhöhung vorteilhafteren Gewerberaummietvertrags, ordentlich durch ihn gekündigt werden.

In der Praxis binden sich indes Gewerberaumvermieter und Gewerberaummieter langfristig aneinander, schließen Gewerberaummietverträge auf 10, 15 oder mehr Jahre ab. Damit geht grundsätzlich ein Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung einher.

Der Mietvertragsgestaltung kommt deshalb große Bedeutung zu:

Wird es verabsäumt, im langfristig abzuschließenden Gewerberaummietvertrag wirksame Regelungen zur Mieterhöhung zu verankern, gibt es eine diesbezügliche Möglichkeit für den Vermieter während dessen Laufzeit nicht.

Ich Ansprechpartner zu diesem und allen anderen mietrechtlichen Themen ist unser Partner Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht!

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Ralf Schulze Steinen

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Wichtige Begriffe

Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht

Das Mietrecht ist gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, §§ 535 ff. BGB. Vorangestellt ist ein allgemeiner Teil, der Vorschriften für alle Arten von Mietverhältnissen enthält. In erster Linie enthält das BGB aber Regelungen zum Wohnraummietrecht, was mit dessen großer sozialer Bedeutung zusammenhängt: Nach dem Gesetz ist der Wohnraummieter schutzbedürftig. Deshalb sind auch die meisten Regelungen des Wohnraummietrechts zwingend, von ihnen kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das Gewerberaummietrecht (auch: Geschäftsraummiete oder Geschäftsraummietrecht) hingegen ist, obwohl es in der Regel große wirtschaftliche Bedeutung für die Vertragsparteien hat, nur rudimentär geregelt. Der Gewerberaummieter ist nach dem Gesetz weniger schutzbedürftig, er genießt z. B. keinen Kündigungsschutz. Auf der anderen Seite gibt es für den Vermieter bspw. keine gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit. Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummietrecht erfolgt danach, welcher konkrete Zweck von den Vertragsparteien bei Vertragsabschluss verfolgt wird.

Eigenbedarf

Der Mieter von Wohnraum genießt grundsätzlich besonderen gesetzlichen Schutz vor dem Verlust seiner Wohnung. Der Vermieter bedarf zur ordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrags eines Grundes, das sog. berechtigte Interesse, § 573 BGB. Ein solches stellt der sog. Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Benötigt der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, kann er ordentlich kündigen. Das Recht, sein Eigentum selbst zu nutzen, ergibt sich aus Art. 14 Grundgesetz. Dieses Recht und die Entscheidung des Vermieters zur Selbstnutzung haben die Gerichte regelmäßig zu akzeptieren. Die Eigenbedarfskündigung muss – wie alle Kündigungen im Wohnraummietrecht – schriftlich erfolgen und bedarf einer hinreichenden Begründung. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann den Vermieter teuer zu stehen kommen. Es drohen Ansprüche des Mieters auf Erstattung seiner Umzugs-, Makler- und Rechtsverfolgungskosten sowie einer etwaigen Mietdifferenz.

Mietminderung

Nach § 536 BGB haben sowohl Wohnraum-, als auch Gewerberaummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur erheblich beeinträchtigenden Mangels der Mietsache, sog. Mietmangel oder Wohnungsmangel, für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung nur eine herabgesetzte, eben geminderte Miete zu entrichten. Ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht, ist an dieser Stelle nicht von Relevanz. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, es bedarf keiner Minderungserklärung, wohl aber einer Mangelanzeige, denn der Vermieter soll Gelegenheit zur Mangelbeseitigung erhalten. Die Minderungsquote richtet sich – vereinfacht ausgedrückt – nach der Schwere des Mangels. Als Mietmängel kommen in Betracht: Schimmel, Baumängel oder Lärm. Für den Mangel ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Hat der Mieter den Mangel nicht angezeigt, selbst verursacht oder dessen Beseitigung vereitelt, scheidet eine Mietminderung aus.

Konkurrenzschutz

Der sog. Konkurrenzschutz ist ein Begriff aus dem Bereich Gewerberaummietrechts. Er umschreibt die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor künftiger Konkurrenz zu schützen. Bereits ohne vertragliche Regelung genießt der Gewerberaummieter vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Er wird aus der Pflicht des Vermieters abgeleitet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Konkurrenzschutzes ist stets im konkreten Einzelfall zu bestimmen. Grundsätzlich besteht die Pflicht des Vermieters, keine Flächen an einen Konkurrenten zu vermieten, keine Konkurrenz durch eigene Tätigkeit zu schaffen und die Räume nicht an einen Konkurrenten zu veräußern. Allerdings geht diese Pflicht nicht so weit, jeglichen fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb vom Mieter fernzuhalten. Möglich ist auch eine ausdrückliche Konkurrenzschutzvereinbarung. Bei Verstößen kommen Gewährleistungs-, Schadensersatz-, Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Mieters in Betracht.

Räumungsklage

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung oder das Geschäft räumen und an den Vermieter herausgeben. Beendigungsgründe können der Ablauf der Mietzeit (bei einem befristeten Mietverhältnis), ein Mietaufhebungsvertrag, eine ordentliche Kündigung oder eine fristlose Kündigung sein. Räumt der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten nicht freiwillig, etwa weil die Berechtigung einer Kündigung streitig ist, muss sich der Vermieter gerichtlicher Hilfe bedienen. Er muss Räumungsklage erheben. Eine Räumung ohne gerichtlichen Titel, sog. kalte Räumung, ist unzulässig und rechtswidrig. Vernichtet der Vermieter „kalt“ geräumte Gegenstände des Mieters, dann macht er sich schadensersatzpflichtig.

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