BGH: Zunehmender Verkehrslärm in der Regel kein Mietmangel!

Zunehmender Verkehrslärm stellt in der Regel keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mietmangel dar.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 152/12 entschieden.

Die beklagten Mieter bewohnten seit 2004 eine Wohnung der klagenden Vermieterin in der Berliner Schlossallee, die zu Beginn des Mietverhältnisses keine unmittelbare Verbindung zu der davor liegenden Hauptverkehrsader Pasewalker Straße aufwies. Aufgrund umfangreicher Straßenbauarbeiten an letzterer wurde der dortige Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, was dort zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen und zunehmendem Verkehrslärm führte. Deshalb minderten die Mieter die Miete, denn ihrer Auffassung nach war in dem zunehmenden Verkehrslärm ein Mietmangel zu sehen. Die Vermieterin sah dies anders, verlangte vollständige Mietzahlung.

Amts- und Landgericht waren grundsätzlich der Auffassung der Mieter und wiesen die auf Zahlung der minderungsbedingten Mietrückstände gerichtete Klage der Vermieterin ab.

Zu Recht?

Nein! Zunehmender Verkehrslärm stellt nach Ansicht des BGH (aaO) in der Regel keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mietmangel dar.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB sei die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweise, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder (erheblich) mindere, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entstehe. Ein Mietmangel liege vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweiche, wobei der vertraglich geschuldete Zustand sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können, bestimme. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, sog. Umweltfehler. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung „unveränderter Lärm“ oder „ruhige Lage“ sei vorliegend weder ausdrücklich, noch konkludent zu Stande gekommen. Insbesondere seien hier einseitige Vorstellungen oder Motivationen der Mieter bei Anmietung der Wohnung  unbeachtlich, denn diese seien für die Vermieterin nicht erkennbar gewesen. Die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands sei deshalb nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben zu bestimmen. Auch dies führe hier aber nicht dazu, dass in dem durch die straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten Verkehrslärm ein Mangel zu sehen sei. Das Amtsgericht, auf das das Berufungsgericht in seinem Urteil insoweit Bezug nehme, habe festgestellt, dass die  von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte, ausgehend von der im Berliner Mietspiegel 2009 aufgestellten Grenze der Verkehrslärmbelastung, keine hohe Belastung darstellen. Unter Berücksichtigung dessen, dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt befinde, mithin in einer Lage, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen sei, hätten die Mieter den zunehmenden Verkehrslärm redlicherweise hinzunehmen. Jedenfalls eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stelle unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar , wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen halte (BGH aaO).

Fazit:

Richtige Entscheidung des BGH. Der mitunter unerträglichen Ausdehnung des Mangelbegriffs, insbesondere im Bereich der sog. Umweltmängel, wird Einhalt geboten. Zwar betraf der zu entscheidende Fall ein Mietverhältnis in Berlin, die Entscheidung und die ihr zu Grunde liegenden Erwägungen des BGH sind aber auch auf andere Städte, bspw. Karlsruhe, übertragbar. Durch kluge, vorausschauende Vertragsgestaltung kann und sollte insbesondere dann Klarheit geschaffen werden, wenn bereits bei Vertragsabschluss derartige Umwelteinflüsse auf die Mietsache, etwa umfangreiche Bauarbeiten, absehbar sind.

Ihr Ansprechpartner bei allen das Mietrecht betreffenden Fragen ist unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.