Rauchen in der Mietwohnung: Rechtfertigt ein Raucherexzess eine fristlose Kündigung?

Extensives Rauchen in der Mietwohnung kann ggfs. dann nicht zur Grundlage einer Kündigung gemacht werden, wenn der Vermieter in Kenntnis der jahrzehntelangen, extremen Rauchgewohnheiten des Mieters und seiner Ehefrau einige Jahre zuvor einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat, ohne eine das Rauchen in der Mietwohnung untersagende Regelung zu treffen.

Dies hat das Landgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 08.07.2013, Az. 21 T 65/13 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatte  die klagende Vermieterin das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil sich Hausbewohner über die vom Rauchen des Mieters ausgehenden Geruchsbelästigungen beschwert hatten. Im Rahmen der auf Grundlage der Kündigung durch die Vermieterin erhobenen Räumungsklage beantragte der Mieter die Bewilligung von Prozesskostenhilfe.

Das Amtsgericht Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2013, Az. 24 C 1355/13, wies den Antrag mangels Erfolgsaussicht der beabsichtigten Rechtsverfolgung ab.

Die Kündigung sei  angesichts der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens gerechtfertigt. Die schutzwürdigen Interessen der Nachbarn seien höher zu bewerten als die Gewohnheitsrechte des rauchenden Mieters.

Zu Recht?

Nein – das LG Düsseldorf (aaO) bewilligt dem Mieter die beantragte Prozesskostenhilfe, denn die beabsichtigte Rechtsverfolgung habe „nach derzeitigem Stand“ hinreichende Erfolgsaussichten.

Zum Einen sei schon wegen der unklaren Rechtslage, die einer höchstrichterlichen Klärung bedürfe, Prozesskostenhilfe zu gewähren. Denn der Bundesgerichtshof habe das Rauchen in der Mietwohnung als grundsätzlich  vom vertragsgemäßen Gebrauch mitumfasst angesehen und seine Entscheidung bisher – auch nach Veränderungen in der gesellschaftlichen Beurteilung des Passivrauchens – nicht geändert.

Zum Anderen sei im vorliegenden Verfahren noch zu klären, ob die Kündigung nicht einen Verstoß gegen vorangegangenes Tun, § 242 BGB, darstelle. Denn die Klägerin habe in Kenntnis der extensiven Rauchgewohnheiten des Mieters – er und seine Ehefrau hätten ca. 40 Jahre in den Räumlichkeiten stark geraucht – im Jahr 2008 einen „neuen“ Mietvertrag abgeschlossen, ohne eine – möglicherweise zulässige Individualvereinbarung in Bezug auf das Rauchen innerhalb der Wohnung zu treffen.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Düsseldorf ist zu einem Prozesskostenhilfeantrag des Mieters ergangen, in dessen Rahmen eine nur summarische, überschlägige Prüfung der Sach- und Rechtslage erfolgt. Sie sollte deshalb nicht überschätzt werden. Keinesfalls bedeutet die Entscheidung, dass der Vermieter gegen extensives Rauchen in der Mietwohnung machtlos ist.

Alles weitere, insbesondere das Ausmaß der Beeinträchtigungen der Nachbarn durch das Rauchen in der Mietwohnung und der Seitens der Mieter erhobene Einwand unzulässiger Rechtsausübung, wird nun im Räumungsprozess durch das AG Düsseldorf zu klären sein. Dabei wird das Amtsgericht berücksichtigen müssen, dass die Mieter mehrfach vergeblich abgemahnt worden sind und extensives Rauchen in der Mietwohnung auch durch den Bundesgerichtshof als nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst angesehen wird.

Der Fall kann allerdings  für die Vermieterin in einem Dilemma enden.

Denn greift insbesondere der Einwand unzulässiger Rechtsausübung des Mieters durch, kann dies zur Folge haben, dass der Mieter – extensiv rauchend – in der Wohnung verbleiben, die belästigten Nachbarn mindern dürfen, ohne dass die Vermieterin hiergegen etwas unternehmen kann.

Eine Fallkonstellation, die durch vorausschauende Vertragsgestaltung vermieden werden kann. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten. Sie sollten sich also unbedingt fachkundig beraten lassen, bestenfalls durch einen

Fachanwalt für Mietrecht!