Wohnungseigentumsrecht | 30.11.2012

BGH: Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz durch Beschluss darüber zu entscheiden, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Deckung eines finanziellen Bedarfs einen Darlehensvertrag abschließt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28.09.2012Az. V ZR 251/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Wohnungseigentümer durch  Mehrheitsbeschluss über die Gesamtsanierung der Wohnungseigentumsanlage und deren Finanzierung (550.000,00 EURO) durch staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte kfw-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren entschieden.

Der Beschluss wurde bestandskräftig. Einer der Wohnungseigentümer erhebt einige Zeit später Klage und begehrt die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses.

Zu Recht?

Nein! Nichtigkeit des Beschlusses liege nicht vor, denn es bestehe eine Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme. Dies habe das Vordergericht zutreffend erkannt.

Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, ergebe sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), werde von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs des nunmehr rechtsfähigen Verbandes durch Beschluss zu befinden, sei Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die Entscheidung darüber gehöre, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden solle, habe der Senat bereits für die Rechtslage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden.Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gelte nichts anderes. Einerseits biete das Gesetz selbst, namentlich die Vorschrift des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, einen Anhaltspunkt dafür, dass eine Beschlusskompetenz für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme bestehe. Vor allem aber habe ein Kernanliegen der WEG – Reform gerade darin bestanden, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern (BGH aaO).

Fazit:

Wiederum eine äußerst praxisrelevante Entscheidung des für Wohnungseigentumssachen zuständigen V. Zivilsenats des BGH.

Offen bleibt aber die Beantwortung der weitaus interessanten Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn die Kreditaufnahme nicht nur der Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfs oder der Überbrückung eines finanziellen Engpasses in überschaubarer Höhe dient.

Diese Frage ist heftig umstritten.

Mit ihr hat sich in jüngster Vergangenheit das LG Bielefeld, Beschluss vom 15.06.2011, Az. 23 T 442/10 ausführlich auseinandergesetzt und aufgezeigt, was insoweit die Regel und unter welchen Voraussetzungen eine Ausnahme hiervon zu machen ist.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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