Wohnungseigentumsrecht | 04.07.2012

Denkmalschutz fehlt – Rücktritt vom Kaufvertrag!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Ist eine als denkmalgeschützt veräußerte Eigentumswohnung tatsächlich nicht denkmalgeschützt, so kann dies einen Mangel der Kaufsache darstellen, der den Käufer u.a. zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

Dies hat das OLG München in einem Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U 4494/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die klagenden Käufer von den beklagten Verkäufern eine Eigentumswohnung erworben. In dem zwischen den Parteien abgeschlossenen, notariellen Kaufvertrag hieß es , dass „das Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut ist“. In einem die streitbefangene Wohnung betreffenden (Verkaufs-) Prospekt war überdies die Rede davon, dass sich „das denkmalgeschützte Gebäude in einer ruhigen Seitenstraße befinde“. Tatsächlich aber stand das Gebäude, in dem die Eigentumswohnung belegen war, nicht unter Denkmalschutz. Nach Auffassung der Kläger ein Mangel der Kaufsache i. S. d. § 434 Abs. 1 BGB, weshalb sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärten und Schadensersatz verlangten.

Zu Recht!

Auch nach Auffassung des OLG München liegt ein zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigender Mangel der Kaufsache vor.

Der gekauften Immobilie fehle nämlich die zwischen den Parteien vereinbarte Beschaffenheit „denkmalgeschützt“. Dass aber die Immobilie diese Beschaffenheit aufweisen müsse, um mangelfrei zu sein, ergebe sich sowohl aus dem notariellen Kaufvertrag, als auch aus dem Verkaufsprospekt. Das Fehlen der Eigenschaft „denkmalgeschützt“ sei auch für den Käufer von Nachteil. Es sei sowohl unter wirtschaftlichen als auch unter rechtlichen Aspekten von erheblicher Relevanz, ob die Immobilie denkmalgeschützt sei oder nicht. „Denkmalgeschützt“ könne für einen Käufer zwar nachteilig sein im Hinblick auf gewünschte bauliche Veränderungen am Objekt. Die Eigenschaft „denkmalgeschützt“ habe aber für einen Käufer auch eine positive Komponente, nämlich etwaige Steuervorteile und/oder die mit dem Begriff „denkmalgeschützt“ einhergehende Vorstellung weiter Verkehrskreise, ein besonders wertvolles, geschichtlich oder kulturell bedeutendes Anwesen als Eigentum zu haben bzw. in einem solchen zur Miete wohnen zu dürfen, wovon dann Eigentümer per Miethöhe profitieren können.

Im Kaufrecht gilt der sog. subjektive Fehler-/Mangelbegriff.

Vorrangig sind die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien. Ein Mangel ist danach eine nachteilige Abweichung der Ist- von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit der Kaufsache, die das OLG München in diesem Fall vertretbar bejaht. Im umgekehrten Fall – Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie ohne Vereinbarung – kann der bestehende Denkmalschutz ebenfalls einen Sachmangel darstellen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.1992, 4 U 422/95-75).

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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