Wohnungseigentumsrecht | 26.09.2012

Nichteinladung zur Wohnungseigentümerversammlung: Folge?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Nichteinladung eines Wohnungseigentümers zu einer Wohnungseigentümerversammlung hat in der Regel nicht die Nichtigkeit, sondern nur die Anfechtbarkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse zur Folge.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.07.2012Az. V ZR 235/11 entschieden.

In dem zu entscheidenen Fall hatte die Verwalterin einen Miteigentümer – genauer einen Garageneigentümer – nicht zu zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen. Sie unterlag dabei dem Irrtum,  der Miteigentümer gehöre nicht zu dem Kreis einzuladender Personen.  In der Versammlung wurde u.a. Beschluss über einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung gefasst. Beide Beschlüsse erwuchsen mangels Anfechtung in Bestandskraft. Im Rahmen einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den nichteingeladenen Miteigentümer auf Zahlung rückständigen Hausgelds sowie der Abrechnungsspitze, der vorstehende Beschlüsse zu Grunde lagen, wendet dieser ein, die Beschlüsse seien aufgrund des Ladungsmangels nichtig.

Zu Recht?

Nein! Nichtigkeit der Beschlüsse liege entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht vor, der Ladungsmangel führe in diesem Fall lediglich zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse.

Es entspreche der Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH, dass die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit führe. Ein Beschluss sei nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstoße, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden könne. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergäben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus den §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Die in  § 24 WEG für die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften gehörten nicht dazu, seien vielmehr dispositiv und durch Vereinbarung abänderbar. Nach der überwiegend vertretenen, zutreffenden Auffassung könne Nichtigkeit der Beschlüsse nur ganz ausnahmsweise zu bejahen sein, etwa dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich und gezielt von der Mitwirkung in der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen würden. Eine solche bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts komme einem Ausschluss des Wohnungseigentümers an der Mitverwaltung gleich.

Ein solcher Fall liege hier aber nicht vor.

Fazit:

Erneut eine wichtige und richtige Entscheidung des BGH zu einer bislang durchaus kontrovers diskutierten Problematik des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der Entscheidung liegen auch Praktibilitätserwägungen zu Grunde, denn Ladungsmängel sind häufig. Es bleiben die Fälle vorsätzlicher Nichteinladung eines Wohnungseigentümers zu einer Wohnungseigentümerversammlung. In diesen ist unserer Auffassung von Nichtigkeit der Beschlüsse auszugehen. Auch der BGH benennt diese Konstellation ausdrücklich als „ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefall“, der zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führe.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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