Verkehrswert begrenzt Haftung beim Grundstückskauf

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 4. April 2014 (Az. V ZR 275/12)zur Frage, wann die Beseitigung von Mängeln an einer Immobilie beim Grundstückskauf unverhältnismäßig hoch und damit die aus § 437 Abs. 3 BGB resultierende Schadensersatzpflicht der Verkäufers begrenzt ist, geäußert.

Zu Grunde liegt der Entscheidung ein Grundstückskauf. Die Klägerin hatte ein vermietetes Mehrfamilienhaus zum Preis von € 260.000,- gekauft. Nach Eintragung in das Grundbuch und Übergabe des Hauses an die Klägerin stellte sie fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen ist. Der Verkehrswert des Anwesens betrug nach gutachterlicher Feststellung bei Vertragsschluss in mangelfreiem Zustand mindestens 600.000 €, im Zustand mit dem Hausschwammbefall hingegen nur 507.202,- €.

In einem ersten Verfahren hatte die Klägerin zunächst ein Grundurteil erstritten, wonach die beklagten Verkäufer dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurde der Klägerin Schadensersatz in Höhe von € 89.129,86 sowie € 45.000 als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts zugesprochen verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Verkäufer verpflichtet sind, auch den darüber hinaus gehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile wurden rechtskräftig.

Sodann ließ die klagende Käuferin weitere Sanierungsmaßnahmen durchführen und begehrte entsprechend weiteren Schadensersatz in Höhe von € 499.728,86. Sowohl das Landgericht Berlin als auch das Kammergericht Berlin entschieden zu Gunsten der Klägerin und sprachen den begehrten Schadensersatz zu.

Hiergegen wandten sich die Verkäufer mit ihrer Revision zum Bundesgerichtshof, die das Kammergericht Berlin wegen der grundsätzlichen Bedeutung  der Angelegenheit zugelassen hatte. Der BGH verwies die Sache gemäß § 563 ZPO zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht Berlin zurück, da unter Zugrundelegung seiner Rechtsauffassung weitere tatsächliche Feststellungen zu treffen sind.

Grundsätzlich könne der Käufer zwar vom Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Seien die in diesem Zusammenhang erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig hoch, geböten es Treu und Glauben, den Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache zu beschränken. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung beziehungsweise der dafür erforderlichen Kosten setze eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen könne als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Da der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks in mangelfreiem Zustand bisher nicht feststand, waren die entsprechenden Feststellungen durch das Berufungsgericht nachzuholen.

Der Bundesgerichtshof hat damit die lange umstrittene Frage, ob die Schadensersatzpflicht des Verkäufers wegen eines Mangels der Kaufsache aus § 437 Nr. 3 BGB der Höhe nach begrenzt sein kann, nun grundsätzlich geklärt und auch erste Hinweise erteilt, wann die erforderliche Unverhältnismäßigkeit vorliegt. Damit wird endlich eine nach unserer Auffassung unbeabsichtigte Gesetzeslücke geschlossen, die durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetztes seit 1. Januar 2002 bestand. Denn schon nach alter Gesetzeslage war der Schadensersatzanspruch gemäß § 463 BGB a.F. auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache begrenzt, wenn der Käufer am Vertrag festhielt und die Absicht, diese Rechtslage zu ändern, ist der Begründung des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nicht zu entnehmen.