Immobilienrecht | 14.08.2013

Zwangsverwaltung: Auf welche Rechtsverhältnisse ist § 152 ZVG anwendbar?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Ausnahmevorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG ist nicht analog auf Besitzmittlungsverhältnisse anwendbar, die ihre Grundlage nicht in einem Miet- oder Pachtvertrag haben und im Falle der Veräußerung des Grundstücks keinen dem § 566 BGB vergleichbaren Schutz bieten.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.05.2013, Az. XII ZR 115/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um ein der Zwangsverwaltung unterliegendes Grundstück. Die Schuldner der Zwangsverwaltung hatten – weit vor deren Anordnung – zum Zwecke der gewinnbringenden Verwertung der Immobilie eine GbR gegründet, der sie den Besitz an letzterer zur Erfüllung dieses Zwecks überlassen hatten. Grundlage der Überlassung war allerdings kein Miet- oder Pachtvertrag, sondern der Gesellschaftsvertrag, aufgrund dessen die Besitzüberlassung als Beitragsleistung der Miteigentümer und gleichzeitigen Gesellschafter der GbR erfolgte. Die beklagte  Mieterin mietete von der GbR in der Immobilie gelegenen Gewerberaum.

Nach Anordnung der Zwangsverwaltung forderte der klagende Zwansgverwalter die Beklagte zur Zahlung der Mieten ausschließlich an ihn auf, gegen die Beklagte erging Zahlungsverbot. Die Beklagte leistete dessen ungeachtet nicht an den Zwangsverwalter , weshalb dieser das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigte, Räumungs- und Zahlungsklage erhob.

Das Landgericht gab der Klage statt, das Oberlandesgericht wies diese u.a. unter Hinweis auf § 152 Abs. 2 ZVG ab.

Hiergegen richtete sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Zwangsverwalters, in deren Rahmen er seine Ansprüche weiterverfolgte.

Zu Recht?

Weitestgehend ja – der BGH (aaO) verurteilt die Mieterin zur Herausgabe der Gewerberäumlichkeiten und verweist den Rechtsstreit wegen des Zahlungsantrags zurück, denn ein solcher komme hier in Betracht.

1.

Das zwischen den Schuldnern der Zwangsverwaltung und der GbR begründete Besitzmittlungsverhältnis habe mit der Beschlagnahme des Grundstücks geendet, § 148 Abs. 2 ZVG.  Somit auch das Besitzrecht der GbR. Damit einhergehend könne letztere auch der Beklagten ein Besitzrecht nicht mehr vermitteln, weshalb die Mieterin gegenüber dem Kläger nicht mehr zum Besitz berechtigt sei.

2.

Dem stehe auch § 152 Abs. 2 ZVG nicht entgegen:

a.

Nach dieser (Ausnahme-) Vorschrift sei zwar ein bestehender Miet- oder Pachtvertrag auch dem ZwangsverwalterVerwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück – wie hier – vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden sei.

b.

Vorliegend habe aber zwischen den Schuldnern der Zwangsverwaltung und der GbR kein Miet- oder Pachtvertrag bestanden.

Auf andere Besitzmittlungsverhältnisse als Miet- oder Pachtverträge sei aber § 152 Abs. 2 ZVG nicht entsprechend anwendbar. Es sei bereits zu § 566 BGB entschieden worden, dass nur ein Miet- und Pachtvertrag, nicht auch eine andere schuldrechtliche Vereinbarung ein Recht zum Besitz gegenüber dem Erwerber begründe. Zu diesen, auch vor Veräußerung nicht geschützten Besitzmittlungsverhältnissen, gehöre hier die Beitragsleistung der Gesellschafter.

Zwar möge die Beitragsleistung „mietähnlichen“ Charakter haben. Jedoch könne der Erwerber oder Ersteher schon deshalb nicht eintreten, weil er mit der Veräußerung oder Versteigerung nicht Gesellschafter werde. Ebenso könne der Zwangsverwalter nicht Gesellschafter und Schuldner des Anspruchs auf Beitragsleistung werden.

Fazit:

Der BGH lehnt anlässlich dieses äußerst komplizierten Falls erstmals eine analoge Anwendung des § 152 Abs. 2 ZVG auf Besitzmittlungsverhältnisse ab, die ihre Grundlage nicht in einem Miet- oder Pachtvertrag haben. Die Begründung ist dabei stimmig.

Das OLG wird jetzt zu klären haben, ob, ab wann und in welcher Höhe die Mieterin Nutzungsersatz zu leisten hat.

Dabei wird es entscheidend auf die Beantwortung der Frage ankommen, ab wann die Mieterin bösgläubig war, also ab wann ihr bewusst sein musste, dass sie nicht mehr zum Besitz der Gewerberäumlichkeiten berechtigt gewesen ist, wobei insoweit hohe Anforderungen zu stellen sind. Dies gilt im vorliegenden Fall nicht zuletzt deshalb, weil hier die Rechtslage – bis zur Entscheidung des BGH – äußerst kompliziert und unklar war, was nicht zuletzt darin klar zum Ausdruck kommt, dass 3 Gerichte 3 unterschiedliche, zum Teil sich diametral gegenüberstehende Entscheidungen getroffen haben.

Wir werden weiter berichten!

Die  Entscheidung ist mit einer Urteilsbesprechung und einem Kommentar unseres Partners Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht auf der Website der Fachzeitschrift

Info M

 sowie in deren aktueller Ausgabe (Info M 2013, 245).

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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