BGH: Gleichbehandlung und Treue im Wohnungseigentumsrecht!

Im Wohnungseigentumsrecht sind bei  der Fassung von Beschlüssen der Gleichbehandlungsgrundsatz und die besondere Treuepflicht innerhalb der Gemeinschaft zu beachten.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 30.11.2012, Az. V ZR 234/11 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere im Gemeinschaftseigentum stehende Tiefgaragenstellplätze an verschiedene Wohnungseigentümer vermietet, die diese wiederum untervermietet hatten. Von einem der untervermietenden Wohnungseigentümer verlangte die Gemeinschaft zunächst die Beendigung der Untermietverhältnisse, kündigte dann nach enstprechender Beschlussfassung den Hauptmietvertrag, nachdem der Wohnungseigentümer nicht reagiert hatte. Gegen diesen Beschluss erhob der betroffene Wohnungseigentümer Anfechtungsklage.

Zu Recht?

Ja! Der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Berufungsgericht habe entscheidungserheblichen Vortrag des Klägers übergangen, denn dieser habe darauf hingewiesen, dass mindestens noch einem anderen Wohnungseigentümer ein Tiefgaragenstellplatz vermietet worden sei, der diesen ebenfalls, allerdings unbeanstandet durch die Gemeinschaft, untervermietet habe.

Zwar liege es grundsätzlich im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine (rechtswidrige) Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlass nehmen, dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter nach fruchtloser Abmahnung zu kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lasse Differenzierungen aber nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund bestehe. Sei ein solcher nicht ersichtlich, müsse für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer Sorge getragen werden. Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht gelte dies auch dann, wenn es – wie hier – um Verträge gehe, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern geschlossen habe (BGH aaO).

Fazit:

Zwischen den Wohnungseigentümern besteht rechtlich und tatsächlich eine besonders enge Verbindung, die willkürliche Entscheidungen verbietet. Es geht nicht an, dass gleich gelagerte Sachverhalte ungleich behandelt werden, wenn nicht ein sachlicher Grund für die Ungleichbehandlung vorhanden ist. So wird durch den BGH einem in der Praxis häufig anzutreffenden Phänom dahingehend, dass nur einzelne Wohnungseigentümer – aus welche Gründen auch immer – Adressat von einschränkenden oder gar represiven Maßnahmen werden, ein Riegel vorgeschoben.

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Ihr Ansprechpartner bei allen Fragen zum Wohnungseigentumsrecht ist unser Partner Ralf Schulze Steinen, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.