BGH: „Provision 7,14%“ = Eindeutiges Provisionsverlangen!

Der Fall:

Ein gewerblich tätiger Makler inseriert im Internetportal „ImmobilienScout24“ eine Immobilie. Die Anzeige enthält Angaben zur Größe und zum Preis des Baugrundstücks  sowie den Hinweis „Provision 7,14%“. Ein Interessent sieht das Inserat und lässt sich daraufhin von dem Makler die Kontaktdaten des Verkäufers telefonisch mitteilen – ein ausdrücklicher Maklervertrag wird nicht abgeschlossen. Kurze Zeit später erwirbt der Interessent das Grundstück. Der Makler ist der Ansicht, zwischen ihm und dem Käufer sei ein konkludenter Maklervertrag zustandegekommen, weshalb er Klage auf Zahlung der Maklerprovision erhebt.

Zu Recht?

Das Problem:

Der Abschluss eines Maklervertrags bedarf keiner bestimmten Form. Er kann schriftlich und ausdrücklich, aber auch konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten, abgeschlossen werden. An das Zustandekommen eines schlüssigen Maklervertrags sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichthofs (BGH) aber strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 22.09.2005, Az. III ZR 393/04). Denn derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm nichts Gegenteiliges bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Ohne weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (BGH, Urteil vom 16. 11. 2006, Az. III ZR 57/06). Anderes gilt nur dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen hat, sog. Provisionsverlangen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, beispielsweise in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags annehmen will (BGH a.a.O.).

Fraglich war in dem zu entscheidenden Fall, ob in der Formulierung „Provision 7,14 %“ im Rahmen der Internetanzeige ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers zu sehen ist. Die Vorinstanz (OLG Brandenburg, Urteil vom 08.02.2011, Az. 11 U 87/10) ) hatte dies verneint, die Klage abgewiesen.

Die Entscheidung:

Der BGH sieht das anders!

Mit Urteil vom 03.05.2012, Az. III ZR 62/11, stellt er fest, dass die Internetanzeige des Maklers sehr wohl ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, nämlich den Hinweis: „Provision 7,14 %“.

Ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags sei zwar grundsätzlich noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen. Ein Vertragsschluss komme deshalb regelmäßig noch nicht dadurch zustande, dass ein Makler mit Zeitungs- oder Internetanzeigen werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt und sich der Interessent daraufhin von sich aus an ihn wendet. Eine hierdurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler könne aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe. Weise er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen könne, und erhalte dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löse dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. Die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige bestimme dabei den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens so, dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen könne, nachdem er sein Provisionsverlangen in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte (BGH a. a. O).

Bezüglich des Hinweises „Provision 7,14 %“ sei von einem hinreichend deutlichen Provisionsverlangen auszugehen. Diese Angabe, direkt unter der Angabe der Vermarktungsart (Kauf) und des Kaufpreises sei nicht anders auszulegen als ein  eindeutiges Provisionsverlangen gegenüber dem Kaufinteressenten, insbesondere lasse sich dies nicht als bloßer Hinweis darauf missverstehen, dass der Makler im Erfolgsfalle von dem Verkäufer eine Provision in entsprechender Höhe zu beanspruchen habe. Dies umso weniger, als nicht ersichtlich sei, welches Interesse ein Makler daran haben könnte, dem Kaufinteressenten – ohne rechtliche Verpflichtung  – zu offenbaren, ob und in welcher Höhe er eine Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer getroffen habe.  Vielmehr sei bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrags beschränkten Anzeige für einen Interessenten ohne weiteres erkennbar, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet.

Die Empfehlung:

Zwar fällt die Entscheidung – was das Provosionsverlangen betriftt – hier zu Gunsten des Maklers aus. Makler sollten aber in ihrem ureigensten (Provisions-) Intesse darum besorgt sein, von Anfang unmissverständlich deutlich zu machen, von wem sie Provisionszahlung verlangen werden.