Der Mieterhöhung den Mietspiegel beifügen? In Karlsruhe nicht!

Der Mieterhöhung den Mietspiegel beifügen?

Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist dessen Begründung unerlässlich.

Denn dem der Mieter muss die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu prüfen, um unnötige Prozesse zu vermeiden[1].

Der Vermieter kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug nehmen.

Tut er dies, so muss er grundsätzlich der Mieterhöhung den Mietspiegel beifügen, um das Begründungserfordernis zu erfüllen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt das Erfordernis der Beifügung des Mietspiegels nicht, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist[2].

Der streitgegenständliche Mietspiegel der Stadt Karlsruhe ist bei verschiedenen Ämtern der Stadt Karlsruhe sowie bei den Geschäftsstellen des Haus & Grund Karlsruhe e. V. und des Mieterverein Karlsruhe e. V. für eine Schutzgebühr von € 6,00 zu erwerben.

Er wurde nicht im Amtsblatt der Stadt Karlsruhe, der Tagespresse oder im Internet veröffentlicht.

In Rechtsprechung und Lehre ist umstritten, ob ein Mietspiegel im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung allgemein zugänglich ist, wenn er nicht kostenlos erhältlich ist[3].

Der Bundesgerichtshof hat hierzu zunächst entschieden, dass eine allgemeine Zugänglichkeit einerseits auch dann vorliegt, wenn er von „den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern gegen Zahlung eines geringen Betrags von 3,00 € abgegeben wird und er zudem … (vollständig) im Internet veröffentlicht wird“[4] und später, dass eine solche allgemeine Zugänglichkeit vorliegt, wenn die Schutzgebühr bis zu € 4,00 beträgt und der Mietspiegel nicht im Internet abrufbar ist[5].

Das Landgericht Karlsruhe vertritt nun die Auffassung, dass ein Betrag von € 6,00 immer noch ein „geringer Betrag“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist.

Es lässt sich trefflich darüber streiten, ob das zutrifft oder nicht; es ist eine reine Wertungsfrage, die das Landgericht Stuttgart im Jahr 2009 noch ausdrücklich unbeantwortet ließ[6].

Allerdings erscheint es höchst fraglich, ob der Vermieter seine Begründungspflicht tatsächlich erfüllt, wenn es für den Mieter mit Kosten verbunden ist, die Begründung vollständig in Erfahrung zu bringen.

Ein sachlicher Grund, der dies rechtfertigt, ist weit und breit nicht ersichtlich und es erscheint dem Vermieter durchaus zumutbar, eine Kopie des Mietspiegels zu erstellen und seinem Mieterhöhungsverlangen beizufügen, wenn der Mietspiegel nicht kostenfrei erhältlich ist.

[1] BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – VIII ZR 215/05, Urteil vom 26. Oktober 2006 – VIII ZR 41/05, Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 558a BGB, Rz. 22; Dickersbach in: Lützenkirchen Mietrecht Kommentar, § 558a BGB, Rz. 49, Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, Rz. IV. 192.

[2] BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07; Börstinghaus, aaO., Rz. 34; Dickersbach, aaO., Rz. 69; Sternel, aaO., Rz. 201.

[3] ablehnend: Börstinghaus, aaO., Rz. 34; Sternel, aaO., Rz. 201; dafür: Dickersbach, aaO., Rz. 70.

[4] BGH, Beschluss vom 28.04.2009 – VIII ZR 7/08.

[5] BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08.

[6] LG Stuttgart, 02.12.2009 – 4 S 61/09