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Dr. Schneider & Partner – Lexikon des Mietrechts,Teil 4

von Ralf Schulze Steinen | 05.12.2012

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 4:

D wie Dach und Fach – Klausel

 

Dach und Fach – Klausel:

Durch Verwendung einer sog. Dach und Fach – Klausel versucht der Vermieter die nach dem Gesetz grundsätzlich ihn treffenden Pflichten zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache vollumfassend auf den Mieter abzuwälzen. Zwar ist es – unter bestimmten Voraussetzungen –  sowohl im Wohnraum-, als auch im Gewerberaummietrecht grundsätzlich möglich, dass sich der Vermieter seiner diesbezüglichen Verpflichtungen teilweise entledigt, diese bzw. die hierbei entstehenden Kosten auf den Mieter abwälzt. Durch eine Dach und Fach – Klausel  sollen dem Mieter aber nicht nur die durch seinen Mietgebrauch veranlassten und  seinem Risikobereich zuzuordnenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auferlegt werden, sondern u. a. auch Arbeiten an der Dachsubstanz und den tragenden Gebäudeteilen einschließlich der tragenden Wände und der Außenfassade. Da hierdurch auf Seiten des Mieters  ein unkalkulierbares Kostenrisiko eintritt, er alleine die Sachgefahr trägt, sind derartige Klauseln im Bereich des Wohnraummietrechts stets, im Bereich des Gewerberaummietrechts jedenfalls dann unwirksam, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters handelt.

Dachrinnenreinigung:

Der Begriff der Dachrinnenreinigung  ist dem Betriebskostenrecht zuzuordnen. Es geht in diesem Zusammenhang einerseits um die Frage, ob es sich bei den dem Vermieter entstehenden Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten i. S. d. Betriebskostenverordnung handelt und andererseits um die Frage, unter welchen Voraussetzungen diese auf den Mieter umgelegt werden können. Es ist zu unterscheiden: Erfolgt die Dachrinnenreinigung  in regelmäßigen Abständen, d.h. turnusmäßig, weil etwa das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben und deshalb mit großen Laubmengen belastet ist, so handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um solche der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung, also um umlagefähige Betriebskosten. Erfolgt die Dachrinnenreinigung dem entgegen nur in unregelmäßigen Abständen, etwa zur Vorbereitung bevorstehender Instandhaltungsarbeiten oder zur Beseitigung einer bereits eingetretene Verstopfung, so sind die hierbei entstehenden Kosten nicht als Betriebskosten umlagefähig. Bejaht man die Frage nach dem Vorliegen von Betriebskosten, so stellt sich die weitere Frage, wie diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. Wie stets bedarf es einer hinreichend klaren Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Die an sich zulässige Vereinbarung, dass der Mieter „alle Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung“ zu tragen habe, reicht für die Umlage der Kosten der Dachreinigung nicht aus, denn es handelt sich weder um Gebäudereinigungskosten  i.S.d. § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung, noch um Gartenpflegekosten i. S. d. § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung. Es sind vielmehr „sonstige Betriebskosten“ i. S. d. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung, die nur dann wirksam auf den Mieter umgelegt sind, wenn sie ausdrücklich und konkret im Mietvertrag namentlich bezeichnet sind.

Doppelvermietung:

Eine Doppelvermietung liegt vor, wenn ein Vermieter dieselbe Mietsache an unterschiedliche Mieter vermietet, was schuldrechtlich grundsätzlich möglich ist. Der Vermieter kann sich also mehrfach zur Erbringung derselben Leistung verpflichten, beide Mietverträge sind rechtswirksam. Beide Mieter haben einen Anspruch auf Vertragserfüllung, insbesondere auf Überlassung der Mietsache, dem Vermieter steht es frei, welchen der beiden Verträge er erfüllt. Erfolgen die Vertragsabschlüsse zeitlich versetzt, so gibt es insbesondere keinen Vorrang des älteren Vertrags. Fraglich ist, ob derjenige Mieter, für dessen Vertragserfüllung sich der Vermieter nicht entscheidet, die Überlassung der Mietsache an den „Konkurrenten“ im Wege einstweiliger Verfügung unterbinden, also seinen eigenen Erfüllungsanspruch sichern kann. Die Rechtsprechung verneint diese Möglichkeit, denn hierdurch werde einerseits in die vorstehend dargelegte „Erfüllungsfreiheit“ des Vermieters eingegriffen, andererseits der berechtigte Überlassungsanspruch des anderen Mieters grundlos beeinträchtigt. Überlässt dann der Vermieter in Erfüllung des Mietvertrags einem der Mieter die Mietsache, kann dieser selbige ungestört nutzen, der andere hat bezogen auf seinen Erfüllungsanspruch grundsätzlich das Nachsehen, kann aber selbstverständlich sein Mietverhältnis kündigen und Schadensersatz geltend machen.

Dübel und Dübellöcher:

Vom Mieter gesetzte Dübel und Dübellöcher spielen in der Regel im Rahmen der Abwicklung eines Mietverhältnisses eine Rolle, also zu dessen Ende. Es ist dann zu klären, ob der Mieter zum Dübeln überhaupt berechtigt war und ob ihn diesbezügliche Beseitigungspflichten treffen. Es gelten folgende Grundsätze: Das Dübeln gehört, soweit es sich in einem angemessenen Umfang hält, zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Dübeln der Befestigung üblicher Geräte und Einrichtungen dient. Einer Zustimmung von Seiten des Vermieters bedarf es dann nicht. Nach diesen Grundsätzen ist auch das Anbohren von Fliesen im Badezimmer, etwa zur Anbringung eines Papier-, Handtuch- oder Seifenhalters, vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt, wobei allerdings der Mieter – soweit möglich – dafür Sorge zu tragen hat, dass die Dübel in die Fliesenfugen gesetzt werden. Welche Anzahl von Dübeln bzw. Dübellöchern noch als angemessen, somit als vertragsgemäß zu beurteilen, und wann diese Grenze überschritten ist, kann pauschal nicht beantwortet werden, sondern hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab. Sind die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs im konkreten Fall nicht überschritten, so trifft den Mieter bei Ende des Mietverhältnisses auch keine Beseitigungspflicht, es sei denn er ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Eine Klausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zur Beseitigung von Dübeleinsätzen und zum ordnungsgemäßen Verschließen der Löcher verpflichtet, ist unwirksam.

Duldungspflicht:

Unter einer Duldungspflicht versteht man die Verpflichtung des einen Mietvertragspartners Handlungen des jeweils anderen hinzunehmen. Duldung bedeutet dabei grundsätzlich nur passive, stillhaltende Hinnahme, nicht aktive Mitwirkung. Es sind sowohl Duldungspflichten des Mieters, als auch solche des Vermieters denkbar. Mietrechtliche Duldungspflichten des Mieters können sich einerseits aus dem Mietvertrag an sich oder aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. So hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen bspw. die Besichtigung seiner Wohnung durch den Vermieter zu dulden. Duldungspflichten des Mieters finden andererseits aber auch ausdrückliche gesetzliche Erwähnung, nämlich in § 554 BGB.  Nach § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Erhaltungsmaßnahmen, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, nach § 554 Abs. 2 BGB Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters an der Mietsache zu dulden. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen besteht nahezu uneingeschränkt. Besondere Voraussetzungen für den Duldungsanpruch des Vermieters nennt das Gesetz nicht. Lediglich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist der Vermieter – wenn nicht eine Notmaßnahme vorliegend ist – zur rechtzeitigen Vorankündigung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach Art, Umfang und Zeitpunkt verpflichtet. Einschränkungen der diesbzüglichen Duldungpflicht können sich ausnahmsweise aus Zumutbarkeitserwägungen ergeben. Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen hingegen ist in § 554 Abs. 2 – 4 BGB  ausführlich geregelt. Diese besteht nur unter ganz besonderen, formellen und materiellen Voraussetzungen, sieht verschiedene Ausnahmen vor. Es besteht grundsätzlich eine besondere, form-und fristgebundene Ankündigungspflicht des Vermieters hinsichtlich Zeitpunkt, Art, Umfang und Dauer der Maßnahme(n) sowie der zu erwartenden Mieterhöhung gemäß § 559 BGB. Dem Mieter wird ein Widerspruchs- und Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Mietrechtliche Duldungspflichten des Vermieters sind gesetzlich nur in § 554 a BGB geregelt, soweit es sich um die Schaffung einer barrierefreien Nutzung der Mietsache handelt. Im Übrigen können sich solche aus dem bestehenden Mietvertrag oder aus Treu und Glauben ergeben. Zu dulden hat der Vermieter letztlich all das, was vom vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gedeckt ist. Darüber hinausgehende Verhaltensweisen, etwa bauliche Veränderungen der Mietsache oder Mietermodernisierungen, hat er grundsätzlich nicht zu dulden.

Duschen:

Auch der Begriff des Duschens kann im Mietrecht eine Rolle spielen und zwar dann, wenn sich Nachbarn durch die Dusch- bzw. Badegewohnheiten eines Wohnraummieters, insbesondere durch hierdurch verursachte Geräusche, gestört fühlen. Es gelten folgende Grundsätze: Duschen und Baden gehört zu den elementaren Grundbedürfnissen des menschlichen Daseins. Sich Waschen gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann. Die hierdurch ggfs. verursachten Geräusche sind als „sozialadäqater“ Lärm, als in einem Mehrparteienhaus übliche und unvermeidbare Wohngeräusche durch die Nachbarn hinzunehmen. Niemandem können Vorschriften dahingehend gemacht werden, wann der Körperhygiene nachgegangen werden darf und wann nicht. Deshalb ist die Nutzung von Bad oder Dusche auch nachts grundsätzlich nicht zu beanstanden. Eine Hausordnung, die eine derartige Betätigung des Mieters in den Nachtstunden  zu unterbinden versucht, ist mit den Grundgedanken des Mietrechts nicht in Einklang zu bringen und deshalb unwirksam. Ungeachtet des Vorstehenden sind aber Fälle denkbar, in denen nächtliches Duschen nicht mehr als sozialadäquat einzustufen ist, etwa wenn die „Waschung“ stundenlang andauert.

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“ ist gewidmet dem Buchstaben E wie …… – und erscheint in Kürze!

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Ralf Schulze Steinen

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