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Dr. Schneider & Partner – Lexikon des Mietrechts, Teil 5

von Ralf Schulze Steinen | 09.01.2013

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 5:

E wie Eigenbedarf

 

Eigenbedarf:

Der sog.  Eigenbedarf  ist ein dem Wohnraummietrecht zuzuordnender Begriff. Der Eigenbedarf des Vermieters stellt ein sog. berechtigtes Interesse dar, bei dessen Vorliegen er die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter erklären kann. Im Gesetz findet der Eigenbedarf in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Erwähnung. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Von Eigenbedarf des Vermieters ist mithin auszugehen, wenn auf dessen Seite die ernsthafte Absicht besteht, die Wohnung entweder selbst als solche zu nutzen oder diese einer Person, die zu einem der sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergebenden Personenkreise gehörig ist, zu überlassen, und wenn die diesbezügliche Nutzungs- bzw. Überlassungsabsicht auf vernünftigen Erwägungen, sog. Nutzungs- bzw. Überlassungsinteresse, beruht. Im Hinblick auf  Art. 14 Grundgesetz (GG) sind nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) bei der Anwendung, Prüfung und Auslegung dieses Kündigungstatbestands verfassungsrechtliche Grundsätze zu beachten. Denn zu den sich aus Art. 14 GG ergebenden Rechten des Eigentümers gehört es selbsverständlich auch, über sein Eigentum frei zu verfügen, insbesondere dieses selbst zu nutzen. Deshalb ist es den Gerichten untersagt, dem Vermieter hinsichtlich seines Wohnbedarfs und seiner Lebensplanung fremde Vorstellungen aufzudrängen oder diesbezügliche Vorgaben zu machen. Seine Rechte als Eigentümer sind zu respektieren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), die das BVerfG als grundsätzlich zutreffend bestätigt hat, ist es für die Annahme eines vernünftigen Nutzungs- bzw. Überlassungsinteresses auf Seiten des Vermieters ausreichend, wenn vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person vorliegend sind. Zur Bestimmung des sich aus  § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergebenden, privilegierten Personenkreises „Angehörige“ kann an § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO angeknüpft werden. Zu unterscheiden ist zwischen nahen und entfernten (Familien-) Angehörigen. Mit dieser grundsätzlich starken Postion des Vermieters konkurriert das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt, das nach der Rechtsprechung des BVerfG gleichermaßen in den Schutzbereich des Art. 14 GG fällt.  Auch deshalb macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er wegen Eigenbedarfs kündigt, obwohl ein solcher nicht vorliegt, sog. vorgetäuschter Eigenbedarf. Im Gewerberaummietrecht spielt der Eigenbedarf keine Rolle, denn dort ist die ordentliche Kündigung, wenn nicht die Parteien anderes vereinbart haben, jederzeit und ohne Weiteres möglich.

Eigentümerwechsel:

Ein Eigentümerwechsel findet statt, wenn  das Eigentum am Grundstück oder an der Wohnung auf einen Dritten übertragen wird und zwar durch sog. Rechtsgeschäft. In Betracht kommen der Verkauf der Wohnung oder des Grundstücks, deren Schenkung oder deren Tausch. Keine Veräußerung durch Rechtsgeschäft liegt im Falle des Eigentumsübergangs im Wege der Erbfolge vor, es gilt dann der Grundsatz der sog. Universalsukzession, § 1922 BGB, d. h. das Mietverhältnis wird mit dem oder den Erben übergangslos fortgesetzt. Die Veräußerung der Mietsache durch Rechtsgeschäft bzw. deren Folgen auf ein insoweit bestehendes Mietverhältnis regelt zunächst § 566 BGB unter der Überschrift „Kauf bricht nicht Miete“. Die §§ 566a – 566e BGB treffen weitere Regelungen für diesen Fall des Eigentumswechsels. Die §§ 566 – 566 e BGB gelten sowohl im Wohnraum, als auch im Gewerberaummietrecht. Sinn und Zweck dieser Vorschriften ist der Schutz des Mieters vor dem Verlust der Mietsache durch Rechtsnachfolge im Falle der Veräußerung. Gemäß § 566 BGB tritt der Erwerber im Falle der Veräußerung vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist allerdings, dass Identität zwischen Veräußerer, Eigentümer und Vermieter besteht. Ist dies der Fall, dann kommt zwischen dem Erwerber und dem Mieter kraft Gesetzes ein neuer Mietvertrag zustande, allerdings inhaltsgleich wie das bisherige Mietverhältnis. Der Eigentumsübergang hat eine zeitliche Zäsur zur Folge. Alle davor entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche, etwa solche auf Zahlung der Miete, verbleiben beim bisherigen Vermieter, alle danach entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gebühren dem Erwerber und neuen Vermieter. Allerdings ist es rechtlich nicht zwingend erforderlich, dass Vermieter und Eigentümer identisch sind. Besteht vorstehende Identität daher  nicht, ist der Mieter weitestgehend schutzlos. Der Erwerber kann als neuer Eigentümer Herausgabe der Mietsache von dem Mieter verlangen, § 566 BGB kommt dann nicht zur Anwendung.

Einliegerwohnung:

Der Begriff der Einliegerwohnung kann im Bereich des Wohnraummietrechts eine Rolle spielen, genauer in Zusammenhang mit der ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags über eine Einliegerwohnung. Das Gesetz befasst sich hiermit in § 573 a BGB und zwar unter der Überschrift „Erleichterte Kündigung des Vermieters“. Grundsätzlich bedarf der Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses eines sog. berechtigten Interesses, also eines Kündigungrunds, § 573 Abs. 1 BGB. Hiervon macht § 573 a BGB insoweit eine Ausnahme, als dass nach dieser Vorschrift ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen durch den Vermieter auch dann (ordentlich) gekündigt werden kann, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Der für Wohnraum grundsätzlich bestehende Kündigungsschutz wird also in Fällen dieser Art aufgeweicht, im Gegenzug wird allerdings die vom Vermieter zu beachtende Kündigungsfrist um drei Monate verlängert, § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB, daneben kann der Mieter Kündigungswiderspruch nach §§ 574 ff. BGB erheben. Der Vorschrift des § 573 a BGB liegt die gesetzgeberische Erwägung zu Grunde, dass das in Konstellationen dieser Art vorhandene, enge Zusammenleben und Nebeneinander von Vermieter und Mieter in einem Haus oder einer Wohnung, § 573 a Abs. 2 BGB, ein über das Übliche hinausgehendes Maß an Harmonie erfordert, bei dessen Fehlen bzw. Wegfall der Vermieter in die Lage versetzt werden soll unter erleichterten Voraussetzungen zu kündigen. Häufig liest man deshalb auch den Begriff  „Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnungen“. Eine Zerrüttung oder gar Zerstörung des Vertrags- oder Vertrauensverhältnisses mag zwar in vielen dieser Fälle Anlass für die erleichterte Kündigung sein, Kündigungsvoraussetzung ist solches aber gerade nicht. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann die Annahme einer treuwidrigen oder schikanösen Kündigung gerechtfertigt sein. Für die Kündigungserklärung an sich gilt einerseits das sich aus § 568 Abs. 1 BGB ergebende Schriftformerfordernis, andererseits das sich aus § 573 a Abs. 3 BGB ergebende Begründungs- bzw. Mitteilungserfordernis.

Eintrittsrecht:

Das sog. Eintrittsrecht spielt im Zusammenhang mit dem Tod des Mieters eine Rolle. Es sind unterschiedliche Eintrittsrechte in § 563 BGB gesetzlich geregelt. Diese Regelung gilt nur für das Wohnraummietrecht. Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist der Schutz der Familie des verstorbenen Mieters bzw. der verstorbenen Mieterin. Das Gesetz ordnet eine bestimmte Eintrittsreihenfolge an. Gemäß § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, gleiches gilt für den (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartner. In diesem Fall ist der Ehegatte oder Lebenspartner ursprünglich nicht Mietvertragspartner gewesen, der Verstorbene war also alleiniger Mieter. Waren beide Mieter, dann wird das Mietverhältnis gemäß § 563 a BGB mit dem Überlebenden fortgesetzt. Tritt der Ehegatte nicht ein, so treten gemäß § 563 Abs. 2 S. 1 BGB die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters in das Mietverhältnis ein. Treten weder der Ehegatte, noch die Kinder des verstorbenen Mieters ein, so ist dies gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB in Bezug auf andere (verwandte oder verschwägerte), mit dem Mieter in gemeinsamem Haushalt lebende Familienangehörige oder, § 563 Abs. 2 S. 4 BGB, in Bezug auf Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, der Fall. § 563 Abs. 2 S. 4 BGB regelt also insbesondere das Eintrittsrecht des Lebensgefährten bzw. das Eintrittsrecht der Lebensgefährtin. In allen Fällen des § 563 BGB findet ein gesetzlich angeordneter Mieterwechsel, eine gesetzliche Rechtsnachfolge statt. Der Eintretende kann die Rechtsnachfolge ohne Angabe von Gründen innerhalb einer Frist von einem Monat ablehnen, § 563 Abs. 3 BGB, mit der Folge, dass der Eintritt als von Anfang an nicht erfolgt gilt. Dem Vermieter steht ein außerordentliches Kündigungsrecht zur Seite, § 563 Abs. 4 BGB, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen fortzuführen. Dies kann namentlich der Fall sein, wenn der Eintretende nicht dazu in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Erfolgt kein Eintritt bzw. keine Fortsetzung nach den §§ 563, 563 a BGB, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, § 564 BGB. Letzteres entspricht auch der Rechtslage im Gewerberaummietrecht.

Einwendungsausschluss:

Der Begriff Einwendungsausschluss ist dem Betriebskostenrecht der Wohnraummiete zuzuordnen. Er findet Erwähnung in § 556 Abs. 3 S. 6 BGB. Nach § 556 Abs. 2 S. 5 BGB  hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen eine ihm durch letzteren erteilte Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, sog. Einwendungsfrist. Diese Frist wird allerdnigs nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechung in Gang gesetzt. Versäumt der Mieter diese Frist, ist er mit Einwendungen gegen die Abrechung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Mitteilung nicht zu vertreten. Die in § 556 Abs. 3 S. 5 BGB normierte Einwendungsfrist und der sich bei Versäumung selbiger zu Lasten des Mieters ergebende Einwendungsausschluss sind in direktem Zusammenhang mit der vom Vermieter zu beachtenden Abrechnungsfrist und dem bei Versäumung selbiger zu seinen Lasten geregelten Nachforderungsausschluss, § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB, zu sehen. Diese Regelungen wurden im Zuge der Mietrechtsreform eingeführt. Sinn und Zweck beider Vorschriften ist die Schaffung schneller Rechtssicherheit und Klarheit, die Vermeidung von Streit über länger zurückliegende Abrechnungszeiträume und die Vermeidung von Beweisschwierigkeiten. Die Einwendungen des Mieters an sich müssen hinreichend konkret sein,  d. h. es müssen konkrete Fehler der Abrechnung, etwa Rechenfehler, ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, die Anwendung falscher Umlageschlüssel oder die fehlende Umlagefähigkeit einzelner Positionen, durch den Mieter beanstandet werden. Fragen, ein Verlangen nach Auskunft oder allgemeine Unmutsäußerungen reichen nicht aus. Im Gewerberaummietrecht findet § 556 Abs. 3 BGB, sofern nicht die Parteien anderes vereinbart haben, grundsätzlich keine Anwendung.

Ersatzmieter:

Der Begriff Ersatzmieter oder auch Nachmieter spielt im Zusammenhang mit dem Wunsch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, meistens also im Rahmen von Mietaufhebungsvertragsverhandlungen, oder im Zusammenhang mit der Umsetzung einer sog. Ersatzmieterklausel eine Rolle. Prinzipiell – und soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass abgeschlossene Verträge einzuhalten sind. Der Mieter hat also in der Regel keinen Anspruch darauf, dass er vorzeitig, d.h. vor Ablauf einer seinerseits zu beachtenden Kündigungsfrist oder vor Ende einer vereinbarten Vertragslaufzeit, aus dem Mietverhältnis entlassen wird. Insbesondere gibt es keinen Rechtsgrundsatz, nach dem der Mieter bei Stellung einer bestimmten Anzahl von Nachmietern die Entlassung aus dem Mietvertrag von dem Vermieter verlangen kann. Nur ganz ausnahmsweise sowie unter bestimmten Voraussetzungen bejaht allerdings die Rechtsprechung einen Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Eine dieser Voraussetzungen ist die Stellung eines Nach- bzw. Ersatzmieters durch den Mieter, denn der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet einen Nachmieter zu suchen. Der Ersatz- bzw. Nachmieter muss bereit sein, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten oder einen Folgevertrag abzuschließen. Er muss überdies geeignet und dem Vermieter zumutbar sein, d. h. seine privaten und familiären, insbesondere aber auch seine wirtschaftlichen Verhältnisse müssen eine hinreichende Gewissheit für eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung bieten. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter den Nachmieter ablehnen ungeachtet der Tatsache, dass er ohnehin nicht dazu verpflichtet ist, mit dem Nachmieter einen Vertrag abzuschließen. Es ist möglich, die vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem Mietvertrag und die Stellung eines Ersatzmieters vertraglich zu regeln, sog. Ersatzmieterklausel. Es wird insoweit zwischen echter und unechter Ersatzmieterklausel unterschieden.

 

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstaben F wie …… – und erscheint in Kürze!

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