Mietrecht | 05.10.2012

Betriebskosten & Betriebskostenabrechnung

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Betriebskosten werden landläufig als „Zweite Miete“ bezeichnet, die neben der eigentlichen Miete, der sog. Grundmiete, von dem Mieter an den Vermieter zu entrichten sind. Häufig liest man deshalb auch den Begriff der „Nebenkosten“ oder „Mietnebenkosten“.

Den Betriebskosten ist eine eigene Verordnung gewidmet, die Betriebskostenverordnung. Nach deren § 1 Abs. 1 sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Kosten zu den Betriebskosten in diesem Sinne zu zählen sind, ergibt sich aus dem Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung. Zu den Betriebskosten gehören hiernach u.a. die Grundsteuer, die Entwässerungskosten, die Aufzugskosten, die Straßenreinigungs- und Müllkosten, die Schornsteinfegerkosten und die Hausmeisterkosten. Dieser Katalog ist aber nicht abschließend, was sich aus dessen Nr. 17 „sonstige Betriebskosten“ ergibt.

Auch bei den Heizkosten handelt es sich um Mietnebenkosten, ihnen ist ebenfalls eine eigene Verordnung gewidmet, die Heizkostenverordnung, die die Verteilung der Heizkosten regelt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, § 535 Abs. 1 S. 3 BGB, und somit entgegen einem bei Mietern wie Vermietern weit verbreitetem Irrtum, ist es grundsätzlich der Vermieter, nicht der Mieter, der die Betriebskosten zu tragen hat. Von dieser Regel kann durch mietvertragliche Vereinbarung abgewichen, die Betriebskosten also auf den Mieter umgelegt werden, § 556 Abs. 1 BGB. Erforderlich ist aber eine klare, eindeutige vertragliche Regelung, sog. Umlagevereinbarung, an die strenge Anforderungen zu stellen sind. Zweifel oder Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters, es gilt dann die gesetzliche Regel. An eine stillschweigende Umlagevereinbarung, etwa durch jahrelange Abrechnung und Zahlung, sind höchste Anforderungen zu stellen. Sind die Betriebskosten wirksam auf den Mieter abgewälzt, können eine Betriebskostenpauschale oder – wie meistens – Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart werden.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, hat der Vermieter dem Mieter nach Ablauf eines Jahres, dem sog. Abrechnungszeitraum, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, die entweder mit einem Guthaben oder einer Betriebskostennachzahlung endet. Hierfür hat der Vermieter grundsätzlich nur ein Jahr, gerechnet ab dem Ende des Abrechnungszeitraums, sog. Abrechnungsfrist. Verstreicht diese, ist er mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen.

Die Betriebskostenabrechnung muss bestimmte formelle Mindestvoraussetzungen erfüllen, um Rechtswirkungen, etwa die Fälligkeit einer Nachforderung des Vermieters, zu erzielen. Diese formellen Voraussetzungen sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH: die Angabe der Gesamtkosten, die Angabe und ggfs. Erläuterung der zu Anwendung gebrachten Verteilerschlüssel, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils, die Angabe/der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Insgesamt muss die Abrechnung für einen Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen und ohne juristische Schulung nachvollziehbar sein.

Mit Zugang einer diesen Anforderungen entsprechenden Abrechnung beim Mieter beginnt für diesen die sog. Einwendungsfrist. Der Mieter muss dann innerhalb eines Jahres konkrete Beanstandungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung, sog. Einwendungen, erheben, anderenfalls er mit solchen ausgeschlossen ist, sog. Einwendungsausschluss. Zu den Einwendungen, die jedes Jahr erneut erhoben werden müssen, gehören z.B. das Fehlen einer Umlagevereinbarung, die Vereinbarung einer Pauschale oder der Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.

Zur Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter ein Recht auf Belegeinsicht zur Seite. Dieses ist grundsätzlich bei Vermieter wahrzunehmen, insbesondere besteht in der Regel kein Recht auf Übersendung von Belegkopien.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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