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Eigenbedarfskündigung: Angabe der Kerntatsachen reicht!

von Ralf Schulze Steinen | 10.12.2014

Eigenbedarfskündigung: Angabe der Kerntatsachen reicht!

 

Eine Eigenbedarfskündigung ist ausreichend begründet i. S. v. § 573 Abs. 3 BGB, wenn in ihr die Kerntatsachen nachvollziehbar angegeben sind, also die Bedarfsperson und das Erlangungsinteresse.

 

Dies hat das Landgericht Itzehoe, Urteil vom 09.05.2014, Az. 9 S 43/13, entschieden.

 

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall erklärte der klagende Vermieter gegenüber den beklagten Mietern eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Die Eigenbedarfskündigung begründete der Vermieter dabei wie folgt:

Leider sehe ich mich gezwungen, dass mit Ihnen am 19.09.2006 geschlossene Mietverhältnis über die Wohnung … ordnungsgemäß unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum nächstmöglichen Termin, folglich dem 30.11.2012, zu kündigen, gemäß § 573 c Abs. 1 BGB. Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Wohnung benötige ich, um mit meiner Familie selbst dort einzuziehen, da wir selber aus unserer bisherigen Wohnung ausziehen müssen. Eine anderweitige Wohnung, die ich Ihnen gerne angeboten hätte, habe ich leider nicht zur Verfügung.

Das Amtgericht hielt diese Begründung der Eigenbedarfskündigung für unzureichend und wies die Räumungsklage ab.

Zu Recht?

Nein – das LG Itzehoe ändert das amtsgerichtliche Urteil ab und verurteilt die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der Kläger könne von den Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Der Anspruch ergebe sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Denn die Eigenbedarfskündigung sei sowohl formell, als auch materiell wirksam.

1.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts erfülle die Eigenbedarfskündigung  die Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB.

a.

Nach dieser Vorschrift seien die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dadurch solle der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erhalten und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Insbesondere solle er prüfen und beurteilen können, ob er dem Kündigungsbegehren Folge leisten oder sich dagegen zu Wehr setzen wird.

b.

Dieser gesetzgeberischen Intention werde die Eigenbedarfskündigung des Vermieters im vorliegenden Fall gerecht.

Denn darin sei der Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden könne. Dabei genüge es, wenn der Vermieter die sog. Kerntatsachen für den Kündigungsgrund in dem Schreiben mitteile. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, sog. Ergänzungstatsachen, könnten gegebenenfalls erst in prozessualen Schriftsätzen nachgeschoben werden.

Das gelte zumindest dann, wenn sie dem Mieter bereits bekannt seien.

2.

Bei einer Eigenbedarfskündigung sei grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Erlangungsinteresses ausreichend.

Diese Anforderungen würden durch die vorliegende Eigenbedarfskündigung gewahrt:

a.

Der Kläger habe darin angegeben, dass er mit seiner Familie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle. Damit habe er kundgetan, dass er die Nutzung der Wohnung bereits für sich selbst beanspruche, darüber hinaus aber noch weitere, ihm infolge familiärer Verbundenheit nahestehende Personen mit einziehen sollen.

b.

Auch habe er den Beklagten mitgeteilt, dass er und diese Personen ihre gegenwärtig bezogene Wohnung über kurz oder lang räumen müssen. Der Kläger habe den Beklagten damit einen in sich geschlossenen Lebenssachverhalt geschildert, der von anderen denkbaren kündigungsrelevanten Sachverhalten unterscheidbar sei.

Hierdurch habe er die Beklagten in die Lage versetzt, eben diesen Kündigungssachverhalt zu überprüfen.

Fazit:

Die Entscheidung des LG Itzehoe ist vertretbar.

Sie orientiert sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Begründung der Eigenbedarfskündigung, über die wir vor kurzem ebenfalls berichtet haben, nämlich hier.

Dessen Tendenz geht in den vergangenen Jahren ganz klar dahin, keinen übertriebenen Formalismus zu betreiben, sondern sich auf die inhaltliche Klärung der Rechtsprobleme zu konzentrieren. Diese Tendenz, die u.a. auch das Betriebskosten- und Mieterhöhungsrecht betrifft, ist erfreulich und macht Schluss mit jahrelanger, übertrieben formalistischer Rechtsprechung der Instanzgerichte.

Ungeachtet dessen sollte bei der Begründung einer Eigenbedarfskündigung mit Informationen lieber nicht gespart werden. Denn nichts ist ärgerlicher als eine formunwirksame Kündigung…

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Ralf Schulze Steinen

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