Mietrecht | 20.06.2012

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen: Rechtsprechungsänderung!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen – Bundesgerichtshof ändert seine bisherige Rechtsprechung

Ist zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart, dass letzterer die Betriebskosten zu tragen und hierauf monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat und ergibt sich aus einer Betriebskostenabrechnung, dass die Vorauszahlungen des Mieters  unzureichend waren, so ist der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB dazu berechtigt, nach einer Abrechnung eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorzunehmen.

Bislang vertrat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), u. a. Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07, die Rechtsauffassung, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch dann möglich und wirksam sei, wenn die – formell ordnungsgemäße  – Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweise.

Am 15.05.2012 hat der Bundesgerichtshof nunmehr unter ausdrücklicher Aufgabe seiner bisherigen Rechtsauffassung zwei Entscheidungen – VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11 – getroffen, nach denen die Frage, ob inhaltliche Mängel der Betriebskostenabrechnung Einfluss auf das Erhöhungsrecht des Vermieters haben, fortan zu bejahen ist.

In den zu entscheidenden Fällen hatten die Mieter – zutreffenderweise – inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnungen beanstandet, deren Behebung zum Wegfall der Nachzahlungen geführt hätten. Gleichwohl erhöhten die Vermieter aufgrund der tatsächlich nicht bestehenden Nachzahlungsforderungen die Betriebskostenvorauszahlungen, die Mieter leisteten die hierauf entfallenden Beträge nur teilweise bzw. überhaupt nicht, weshalb die Vermieter kündigten und Räumungsklage erhoben.

Zu Unrecht!

Nach nunmehr geänderter Rechtsprechung des BGH wirken sich inhaltliche Fehler sehr wohl auf das Erhöhungsrecht des Vermieters aus § 560 Abs. 4 BGB aus. Eine Erhöhung sei nur insoweit berechtigt, als dass diese auf einer inhaltlich beanstandungsfreien Betriebskostenabrechnung beruhe. Die Argumente des BGH überzeugen auf ganzer Linie: Es sei nicht hinnehmbar, dass der Vermieter, der zu korrekter Betriebskostenabrechnung verpflichtet sei, aus eigenen Fehlern Vorteile ziehen könne. Es sei nicht zu rechtfertigen, dass der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen erheben könne, die ihm nicht zustehen. Auch diene das Anpassungsrecht dazu, die Betriebskostenvorauszahlungen realistisch zu bemessen. Dieser Zweck werde verfehlt, wenn Grundlage ein unrealistische Nachforderung sei.

Die bislang vom VIII. Senat vertretene Auffassung darf unserer Rechtsauffassung nach als Ausrutscher bezeichnet werden.  Dieser Ausrutscher ist jetzt – nach mehr als 4 Jahren – behoben.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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