Mietrecht | 06.06.2014

Erlaubte Tierhaltung: Verzicht auf Schadensersatzansprüche?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

In der Erlaubnis der Tierhaltung durch den Vermieter ist kein Verzicht auf tierhaltungsbedingte Schadensersatzansprüche zu sehen.

Dies hat das Landgericht Koblenz mit Urteil vom 06.05.2014, Az. 6 S 45/14 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall war dem Mieter mietvertraglich die Tierhaltung (1 Labrador-Hund) durch den Vermieter gestattet worden. Durch die erlaubte Tierhaltung entstanden erhebliche Schäden an der Mietsache. Die zu deren Beseitigung erforderlichen Kosten verlangte der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses von dem Mieter erstattet, der diese zunächst auch beglich. Kurze Zeit später verlangte der Mieter die Rückerstattung dieser Kosten von seinem ehemaligen Vermieter.

Argument:

Da die Tierhaltung erlaubt gewesen sei, seien die Schäden an der Mietsache auf seinen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen, weshalb er keinen Schadensersatz schulde, § 538 BGB.

Das Amtsgericht Koblenz gab der (Rückzahlungs-) Klage des Mieters statt. Da die Tierhaltung mietvertraglich erlaubt gewesen sei, seien hierauf zurückzuführende Schäden an der Mietsache vom vertragsgemäßne Gebrauch gedeckt und deshalb entschädigungslos hinzunehmen.

Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Berufung.

Zu Recht?

Ja – das Landgericht Koblenz weist die Klage des Mieters ab.

Der Vermieter habe die Kosten für die Instandsetzung der durch die Tierhaltung bedingten Schäden nicht ohne Rechtsgrund erlangt. Vielmehr bestehe ein Anspruch auf Zahlung dieses Betrages gemäß § 280 Abs. 1 BGB, denn der Mieter habe schuldhaft gegen seine Obhutspflicht verstoßen.

1.

Ebenso wie der Vermieter sei auch der Mieter zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich seines Vertragspartners und der  Mietsache verpflichtet. Der Mieter müsse die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen könne. Die Obhutspflicht beschränke sich dabei nicht nur auf das Unterlassen von Beschädigungen der Mietsache, sondern verlange – im zumutbaren und gebotenen Umfang – auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung.

2.

Noch zutreffend sei das Amtsgericht zwar davon ausgegangen, dass eine Verletzung dieser Obhutspflicht und damit auch ein Schadensersatz dann nicht in Betracht komme, wenn es sich um eine Abnutzung der Mietsache im Sinne des § 538  BGB handle.

Das sei vorliegend aber entgegen den Wertungen des Amtsgerichts nicht der Fall.

Denn die Frage danach, welchen Inhalt und Umfang die vertragsgemäße Nutzung habe, sei unter Berücksichtigung des Interesses des Mieters an einer möglichst uneingeschränkten Nutzung der Wohnung einerseits, und des Interesses des Vermieters am Erhalt der Mietsache andererseits zu beantworten. Das dabei entstehende Spannungsverhältnis sei unter Berücksichtigung des konkreten Vertragsinhalts aufzulösen.

Danach ergebe sich hier folgendes:

a.

Zwar sei dem Kläger die Tierhaltung (1 Labrador-Hund) ausdrücklich erlaubt worden.

b.

Jedoch stelle ihn diese Erlaubnis der Tierhaltung, wie das Amtsgericht ebenfalls noch zutreffend ausgeführt habe, nicht von jeglicher Verantwortung für Schäden, die durch die Tierhaltung hervorgerufen werden können, frei.

Er bleibe vielmehr aufgrund seiner Obhutspflicht aufgefordert, im Rahmen des ihm Zumutbaren die Mietsache vor Schäden durch den Hund zu bewahren. Das bedeute für den konkreten Fall, dass er, sobald er festgestellt habe , dass die Krallen des Hundes erhebliche Kratzer verursachten, entsprechende Gegenmaßnahmen hätte ergreifen müssen.

Denn anders als bei der Benutzung durch den Kläger selbst, etwaige Mitbewohner oder Besucher, von denen ein entsprechendes Verhalten bzw. denen gegenüber entsprechende Maßnahmen nicht hätten gefordert werden können, war es dem Kläger zumutbar, den Aufenthalt des Hundes auf einzelne Räume zu beschränken oder den Parkettboden auf sonstige Weise vor den Krallen des Hundes zu schützen. So hätte er den Hund etwa nur in solchen Bereichen halten können, in denen kein Parkett lag oder einen Bereich, in dem der Hund gehalten werden sollte, mit Teppichboden oder sonstigen zum Schutz des Parketts geeigneten Materialien abdecken können. Alternativ hätte er die Krallen des Hundes mit Kratzschutz, etwa im Handel erhältlichen Hundesocken ausstatten können.

Dadurch wäre der Kläger in seinem Recht zur Benutzung der Wohnung mit seinem Labrador dann auch nur unwesentlich eingeschränkt gewesen.

Fazit:

Ein Fall, den man sowohl wie das Amts-, als auch wie das Landgericht entscheiden kann. Durch vorausschauende Vertragsgestaltung hätte man hier frühzeitig Klarheit schaffen können.

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