Kleinreparaturklausel: Wie viel darf die Einzelreparatur kosten?

Eine Kleinreparaturklausel darf eine Obergrenze von 100,00 EURO je Einzelreparatur nicht überschreiten, anderenfalls sie unwirksam ist.

Dies hat das Amtsgericht Bingen/Rhein mit Urteil vom 04.04.2013, Az. 25 C 19/13 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall enthielt der Mietvertrag eine sog. Kleinreparaturklausel. Nach dieser sollteein Betrag i. H. v. 120,00 EURO die Obergrenze je Einzelreparatur sein. Die klagende Vermieterin begehrte von der beklagten Mieterin die Erstattung von Reparaturkosten i. H. v. insgesamt 323,20 Euro für 4 kleinere Reparaturen. Die Mieterin zahlte nicht, weshalb die Vermieterin erhob Klage.

Zu Recht?

Nein – nach Auffassung des Amtsgerichts Bingen/Rhein ist die Kleinreparaturklausel insgesamt unwirksam, weil ein Betrag i. H. v. 120,00 EURO je Einzelreparatur zu hoch sei.

1.

Nach dem Gesetz, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, obliege die Instandhaltungspflicht und die entsprechende Kostenlast in Bezug auf die Mietsache dem Vermieter.

Zwar  könne hiervon durch  mietvertragliche Regelung – teilweise – zu Lasten des Mieters abgewichen werden. Eine derartige Klausel sei jedoch nur dann wirksam , wenn sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Dies sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs  in Allgemeinen Geschäftsbedingungen aber nur dann der Fall, wenn die Klausel gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sei.

Hierzu sei u.a. erforderlich, dass die Klausel der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag je Einzelreparatur sowie auf  einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sei.

2.

Welcher Betrag je Einzelreparatur (noch) zulässig sei, sei derzeit umstritten. Teilweise würden betragsmäßige Grenzen von 75,00 bis 100,00 Euro als zulässig erachtet, teilweise auch höhere Beträge.

Die vorliegende Grenze der Kosten je Einzelreparatur in Höhe von 120,00 Euro sei nach überwiegender Auffassung (Grenze: 100,00 Euro) , der sich das Gericht anschließe, jedenfalls zu hoch und benachteilige deshalb die Mieterin unangemessen, § 307 BGB. Damit einhergehend sei die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam und die Klage abzuweisen, da die gesetzliche Regelung gelte.

Fazit:

1.

Die sog. Kleinreparaturklausel ist in der Praxis häufig. Das Amtsgericht Bingen/Rhein schließt sich – was die Höhe je Einzelreparatur betrifft – der überwiegenden Auffassung in der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur an und kommt zu einem vertretbaren Ergebnis.

2.

Neben einer zu hohen Kostenobegrenze je Einzelreparatur gibt es verschiedene andere Gründe, die zu einer Unwirksamkeit der Kleinreparaturklausel führen können.

Dabei besteht  das Problem der sog. unangemessenen Benachteiligung grundsätzlich nur dann, wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 BGB vorliegen sind. Durch Individualvereinbarung kann hingegen weitaus mehr vereinbart und geregelt werden.

Wann eine Kleinreparaturklausel wirksam ist und wann nicht und wie man individuell mehr vereinbart, als nach der Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen zulässig, erklärt Ihnen unser Partner

Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

ebenso, wie alle anderen das Mietrecht betreffenden Probleme.