Mietrecht | 22.05.2013

Mietkaution: Darf sie auch höher als drei Monatsmieten sein?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Jedenfalls zur Abwehr einer drohenden Kündigung kann auch eine drei Monatsmieten übersteigende Mietkaution verlangt bzw. vereinbart werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.04.2013, Az. VIII ZR 379/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Bruder der Beklagten eine Wohnung angemietet. Er zahlte zwei Monatsmieten nicht, weshalb er in kündigungsrelevanten Zahlungsverzug geriet. Der klagende Vermieter drohte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an, woraufhin die Beklagte – auf eigene Initiative – eine vom Vermieter verfasste, unbeschränkte Bürgschaftserklärung unterzeichnete. Aus dieser nahm letzterer die Schwester des Mieters als Bürgin in Anspruch und zwar auf Zahlung eines weit über drei Monatsmieten liegenden Betrags.

Die Bürgin wendet einen Verstoß gegen § 551 Abs. 1, 4 BGB ein, wonach eine drei Monatsmieten übersteigende Mietkaution nicht vereinbart werden dürfe.

Zu Recht?

Nein – der BGH bestätigt die Entscheidung der Vorinstanz  OLG Karlsruhe, das die Schwester zur Zahlung veruteilt hatte.

Die Bürgschaft, so der VIII. Zivilsenat des BGH, sei nicht wegen eines Verstoßes gegen § 551 Abs. 4  BGB teilweise unwirksam, weil sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteige.

Die Vorschrift des § 551 Abs. 1, 4 BGB sei entsprechend ihrem Schutzzweck einschränkend dahingehend auszulegen, dass sie keine Anwendung auf eine Sicherheit finde, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt werde.

Dies ergebe sich aus dem Gesetzeszweck.

Die Begrenzung der Mietkaution auf drei Monatsmieten diene dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere solle damit Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen könne.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei aber dieser Schutzzweck nicht betroffen, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen; in einem solchen Fall stehe die gesetzliche Begrenzung der Mietkaution einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen.

Ähnlich verhalte es sich bei einer Sicherheit, die – wie im vorliegenden Fall – im laufenden Mietverhältnis zur Abwendung einer drohenden Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs gewährt werde. Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situation eine drei Monatsmieten übersteigende Mietkaution zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könne und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges die Folge wäre; die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietkaution würde damit in ihr Gegenteil verkehrt.

Auf eine Mietkaution, mit der eine drohende Zahlungsverzugskündigung des Vermieters abgewendet werden solle, finde § 551 Abs. 1,4 BGB  deshalb generell keine Anwendung (BGH aaO).

Fazit:

Zutreffende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einer umstrittenen Rechtsfrage.

Entgegen aller, teilweise heftiger Kritik bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechnung und entwickelt diese weiter. Die Argumentation mit dem Gesetzeszweck überzeugt, ebenso jene mit der Verkehrung des Zwecks der Mietkaution in ihr Gegenteil.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 

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Ralf Schulze Steinen

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