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Mietspiegel Karlsruhe – Fragen & Antworten

von Ralf Schulze Steinen | 05.06.2012

 

Mietspiegel Karlsruhe – 10 Fragen & Antworten, die Sie interessieren dürften:

 

Mietspiegel Karlsruhe – Nach langen Jahren der streitigen Diskussion wird Karlsruhe in absehbarer Zeit einen Mietspiegel erhalten, wahrscheinlich Ende des Jahres 2012. Dies war in der örtlichen Tagespresse in jüngster Vergangenheit mehrfach zu lesen.

In Sachen Mietspiegel ist die Stadt Karlsruhe eine Nachzüglerin. Viele vergleichbare Städte verfügen seit langem über einen Mietspiegel, in unmittelbarer Nachbarschaft sind es z.B. die Städte Mannheim, Heidelberg und Stuttgart.

Aber was genau hat es eigentlich mit einem dem Mietspiegel Karlsruhe auf sich? Was bezweckt er und wem bringt er etwas?

Der Mietspiegel Karlsruhe soll darstellen, wie teuer Wohnen in Karlsruhe ist. Er soll zeigen, welche Miete für welche Wohnung ortsüblich ist. Dies zu erreichen ist allerdings nicht ganz einfach. Denn um ein realistisches und repräsentatives Bild vom Karlsruher Wohnungsmarkt und seinen Preisen und der sog. ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Mietspiegel geben zu können, müssen erst einmal die entsprechenden Daten erhoben werden und zwar an der Quelle: Das Amt für Stadtentwicklung hat deshalb vor Kurzem mit der Befragung der Bürgerinnen und Bürger begonnen. Tausende Karlsruherinnen und Karlsruher haben deshalb Post erhalten, es war ein Fragebogen zur Wohnsituation, indem z. B. Fragen zur Miethöhe, zur Ausstattung, zur Lage und zur Größe der Wohnung gestellt wurden.

Im Anschluss Antworten auf einige Fragen, die Sie sich im Zusammenhang mit dem Mietspiegel Karlsruhe  stellen könnten oder vielleicht schon gestellt haben:

1. Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel stellt eine statistisch aufbereitete Sammlung von Vergleichsmieten, eine Übersicht über die sog. ortsübliche Vergleichsmiete dar. Diese wird – so § 558 Abs. 2 BGB – gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

2. Welche Arten von Mietspiegeln gibt es?

Das Gesetz kennt den sog. einfachen Mietspiegel, § 558 c BGB, und den sog. qualifizierten Mietspiegel, § 558 d BGB. Beide unterscheiden sich durch die Art und Weise ihrer Erstellung. Der einfache Mietspiegel ist eine bloße Übersicht, eine einfache Auflistung über die ortsübliche Vergleichsmiete in der Gemeinde, wobei weder an die Datenqualität, noch an die Datenauswertung besondere Anforderungen gestellt werden.  Der qualifizierte Mietspiegel hingegen muss nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt werden.

3. Wer erstellt den Mietspiegel?

Ein Mietspiegel i. S. d. §§ 558c, 558d BGB liegt nur dann vor,  wenn er von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (einfacher Mietspiegel) bzw. wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam anerkannt worden ist (qualifizierter Mietspiegel). Keine Mietspiegel in diesem Sinne stellen also Mietpreisübersichten oder Mietpreistabellen von Privatunternehmen, den Finanzämtern oder Immobilienbörsen im Internet dar.

4. Besteht eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels?

Nein! Es existiert grundsätzlich keine  Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. Aus § 558 c Abs. 4 BGB folgt lediglich, dass die Gemeinden Mietspiegel erstellen sollen – nicht müssen -, wenn hierfür ein Bedarf besteht.

5. Wozu dient ein Mietspiegel?

Das Gesetz gibt dem Wohnraumvermieter verschiedene Möglichkeiten an die Hand, die Grundmiete einseitig zu erhöhen. Eine dieser Möglichkeiten ist die Erhöhung der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB. Das sog. Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist zu begründen, § 558 a BGB, anderenfalls es unwirksam ist. Zur Begründung kann insbesondere auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Mietspiegel hat also im Mieterhöhungsverfahren eine Begründungsfunktion.

Übrigens:

Der Gewerberaumvermieter hat von Gesetzes wegen keine Möglichkeiten zur Erhöhung der Grundmiete. Der Vertragsgestaltung kommt also maßgebliche, wenn nicht sogar existentiellen Bedeutung zu.

6. Muss ein vorhandener Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung durch den Vermieter verwendet werden?

Nein! Die Bezugnahme auf einen Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens stellt lediglich eine der sich aus § 558 a Abs. 2 BGB ergebenden Begründungsmöglichkeiten dar, zwischen denen der Vermieter frei wählen kann. Weitere Begründungsmöglichkeiten sind u.a. die Benennung von Vergleichswohnungen, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

7. Wem nutzt der Mietspiegel?

Ein Mietspiegel dürfte  Vermietern wie Mietern gleichermaßen dienen. Ein Mietspiegel sorgt für bessere Transparenz des Wohnungsmarkts. Er hilft Mietern bei der Einschätzung bzw. Beurteilung der Frage, wie hoch die ortsübliche Miete ist. Für Vermieter, insbesondere Klein- oder Einzelvermieter, stellt die Inbezugnahme des örtlichen Mietsspiegels eine kostengünstige Begründungsmöglichkeit für ein Mieterhöhungsverlangen dar.

8. Wo erhalte ich den Mietspiegel?

Vorauszuschicken ist, dass die Veröffentlichung des Mietspiegels – egal ob einfach oder qualifiziert – nicht Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Er kann auf verschiedenste Art und Weise veröffentlicht, erhältlich gemacht werden, etwa im Amtsblatt, in Fach- oder Tages- bzw. Wochenzeitschriften oder im Internet.

9. Wird der Mietspiegel regelmäßig aktualisiert?

Mietspiegel können naturgemäß nur die Wohnungsmarktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt abbilden. Verändern sich diese Verhältnisse schnell, ist der Mietspiegel umso schneller wieder veraltet, nicht mehr repräsentativ. Eine regelmäßige Aktualisierung des Mietspiegels anlässlich von Veränderungen am Wohnungsmarkt bietet Gewähr dafür, dass der Mietspiegel seine Funktion erfüllen, ein repräsentatives Abbild der aktuellen Wohnungsmarktsituation widerspiegelen kann.

Erneut ist zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel zu unterscheiden:

Der einfache Mietspiegel soll im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden, § 558 c Abs. 3 BGB. Eine Verpflichtung zur Fortschreibung/ Aktualisierung des einfachen Mietspiegels besteht aber nicht. Der qualifizierte Mietspiegel hingegen ist, § 558 d Abs. 2 BGB, regelmäßig, d. h. alle zwei Jahre fortzuschreiben, um weiter als qualifizierter Mietspiegel gelten zu können, nach 4 Jahren, § 558 d Abs. 2 Satz 3 BGB, ist er gänzlich neu zu erstellen.

10. Welche Bedeutung hat der Mietspiegel im Miethöheprozess?

Die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten, erhöhten Miete ist praktisch in jedem Miethöheprozess streitig.  Es ist der Vermieter, der dafür beweisbelastet ist, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Bezüglich eines qualifizierten Mietspiegels gilt – unter bestimmten Voraussetzungen – eine gesetzliche Vermutung dahingehend, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, § 558 d Abs. 3 BGB. Solches existiert für den einfachen Mietspiegel nicht, er ist insbesondere  kein Beweismittel i. S. d. Zivilprozessordnung. Dennoch neigen die Gerichte dazu, auch den einfachen Mietspiegel als Mittel zur gerichtlichen Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Der Bundesgerichtshof misst einem von den Interessenvertretern erstellten, einfachen Mietspiegel Indizwirkung bei.

 

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