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Quotenabgeltungsklausel: BGH führt strenge AGB-Rechtsprechung fort!

von ralf schulze steinen | 22.07.2013

BGH kippt Quotenabgeltungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung!

 

Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel, die den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts zur Berechnungsgrundlage erhebt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29.05.2013, Az. VIII ZR 285/12 entschieden.

 

Der Mietvertrag in dem zu entscheidenden Fall enthielt (auszugsweise)  folgende Quotenabgeltungsklausel:

 

§ 4 Abs. 5 b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (vgl. hierzu auch § 12). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. § 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:

Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, ist der Mietvertragsbeginn maßgeblich) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit (z. B. bei Mietdauer von 18 Monaten zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 18/60 [18 von 60 Monaten]).

 

Das Mietverhältnis endete. Die klagende Vermieterin holte einen Kostenvoranschlag eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens über die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein. Von den dort aufgeführten Malerarbeiten in Höhe von 3.055,00 Euro netto machte sie gegen den beklagten Mieter  unter Ansatz der in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags genannten Fristen und der Nutzungsdauer von 22 Monaten einen Teilbetrag von 1.055,32 Euro nebst Zinsen unter Bezugnahme auf die Quotenabgeltungsklausel geltend.

Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab.

Zu Recht?

Ja – der Bundesgerichtshof (BGH) hält die Quotenabgeltungsklausel ebenfalls  für gemäß § 307 BGB  unwirksam.

1.

Der Zweck einer sog. Quotenabgeltungsklausel bestehe darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen könne, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen habe, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstelle, die er andernfalls, d.h. bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste

Insbesondere stelle sie keine unzulässige “verkappte Endrenovierungsklausel” dar, denn sie verpflichte den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume (BGH aaO).

2.

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel sei jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen werde die von der Klägerin verwendete Quotenabgeltungsklausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.

 a.

Denn nach der hier zu beurteilenden Klausel sei Berechnungsgrundlage für die von dem Beklagten zu zahlenden Beträge “ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts”. Diese Bestimmung sei mehrdeutig. Sie könne  zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen habe und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage diene, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten könne. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt habe, lasse die genannte Quotenabgeltungsklausel  zum anderen aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukomme, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten werde, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

 b.

Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel sei sei diejenige Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukomme und es dem Mieter verwehrt sei, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung sei für die Inhaltskontrolle von mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im – hier gegebenen – Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führe. Hierdurch werde zum einen § 305 c Abs. 2 BGB Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet werde, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre.

Die Quotenabgeltungsklausel sei somit unwirksam, weil nach ihr der durch den Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag in jedem Fall verbindlich sei. Dies benachteilige den Mieter unangemessen, da er an ihn auch dann gebunden sei, wenn der Kostenvoranschlag falsch ist oder überhöhte Preise zu Grunde legt.

Soweit sich aus früheren Senatsentscheidungen etwas anderes ergebe, seien die dort getroffenen Aussagen durch die beschriebene Entwicklung überholt. Der Senat halte daher an diesen Entscheidungen nicht mehr fest.

Fazit:

Bedeutet die Entscheidung das Ende der Quotenabgeltungsklausel?

Nein!

Der BGH erklärt die sog. Quotenabgeltungsklausel vielmehr als für grundsätzlich zulässig und mit AGB-Recht vereinbar, wenn deren Ausgestaltung die Belange des Mieters hinreichend berücksichtigt, was hier – so der BGH – aufgrund der (ausgelegten) Verbindlichkeit des vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags nicht der Fall sei.

Allerdings gibt der BGH seine bisherige, anders lautende Rechtsprechung aus dem Jahr 2004 ausdrücklich auf und straft damit letztlich diejenigen ab, die die bisherige BGH – Rechtsprechung zur Quotenabgeltungsklausel beachtet hatten! Das ist bitter und kostet den im Zuge der Vertragsgestaltung BGH – treuen Vermieter bares Geld.

Es stellt sich die Frage, wie eine Quotenabgeltungsklausel fortan zu formulieren ist?

Sprechen Sie uns an!

 

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