Mietrecht | 29.08.2012

Schönheitsreparaturen – Kurze Verjährung

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Ansprüche des Mieters wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen verjähren gemäß § 548 BGB in sechs Monaten. Dies gilt auch für einen Rückzahlungsanspruch des Mieters der sich daraus ergibt, dass er an den Vermieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel einen Abgeltungsbetrag anstelle der Schönheitsreparaturen leistet.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.06.2012 Az. VIII ZR 12/10 entschieden.

In dem zu entscheidenen Fall enthielt der Mietvertrag ein unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Wegen anstehender Moderinisierungsarbeiten untersagte die beklagte Vermieterin dem klagenden Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen und verlangte stattdessen einen beträchtlichen Abgeltungsbetrag, den der Mieter auch zahlte. Einige Zeit später, nachdem der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel erkannt hatte, forderte er den Abgeltungsbetrag unter Hinweis auf § 812 BGB von der Vermieterin zurück, die die Einrede der Verjährung erhob. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht ihr stattgegeben.

Zu Recht?

Nein! Der BGH gibt der Revision statt und stellt das Urteil des Amtsgerichts wieder her. Zwar sei die Schönheitsreparaturklausel aufgrund des Passus  „… Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen…“ unwirksam, weshalb Schönheitsreparaturen durch den Mieter zu keinem Zeitpunkt geschuldet waren (Hinweis auf BGH, Urteil vom 22.02.2012, VIII ZR 205/11). Demnach sei auch der Abgeltungsbetrag nicht geschuldet gewesen. Der sich hieraus ergebende Rückzahlungsanspruch des Mieters sei aber verjährt, es gelte insoweit die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB. Denn nach der Rechtsprechnung des Senats  unterliegen sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von – nicht geschuldeter –  Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB. Dies gelte auch für einen  Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Hinweis auf BGH, Urteil vom 4. 05.2011, VIII ZR 195/10). Es mache dabei keinen Unterschied, ob der Mieter in Verkennung der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Schönheitsreparaturen selbst durchführe beziehungsweise durchführen lasse und vom Vermieter anschließend den hierfür aufgewendeten Betrag fordere, oder ob der Mieter an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahle. Sowohl die geldwerte Sachleistung als auch der Abgeltungsbetrag dienten der Verbesserung der Mietsache und seien deshalb als Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB anzusehen.

Fazit:

Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung, die zutreffend ist. Nach dem Sinn und Zweck des § 548  Abs. 2 BGB  soll – unabhängig von der rechtlichen Einordnung des Anspruchs – nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit herrschen. Auch für Vermieter ist Eile geboten, denn für bestimmte Vermieteransprüche sieht § 548 Abs. 1 BGB eine gleichermaßen kurze Verjährungsfrist vor, die mit Zurückerhalt der Mietsache beginnt.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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