Mietrecht | 08.03.2013

Tierhaltung in der Mietwohnung

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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Ob und welche Tierhaltung in der Mietwohnung zulässig ist, ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Aus rechtlicher Sicht ist die Beantwortung von Fragen zur Zulässigkeit der Tierhaltung in der Mietwohnung problematisch und sehr stark vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich bereits mehrfach mit der Beantwortung diesbezüglicher Fragen befasst, zuletzt mit Beschluss vom 22.01.2013, VIII ZR 329/11, dessen Leitsatz wie folgt gefasst werden könnte:

Die Frage, ob ein Hund in einer Mietwohnung gehalten werden darf oder nicht, ist allein anhand des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags zu beantworten. Ob der Hund artgerecht gehalten wird oder in der betreffenden Wohnung gehalten werden kann, spielt bei der Beantwortung keine Rolle.

Der Fall:

Die beklagten Mieter halten in ihrer 95 qm großen Wohnung einen Hund (Bearded Collie). Der Vermieter verlangt dessen Beseitigung. Er wendet ein, das Tier werde nicht artgerecht in der Wohnung gehalten und dies sei dort auch nicht möglich.

Die Entscheidung:

Der BGH misst dieser Argumentation des Vermieters keinerlei rechtliche Bedeutung zu. Denn für die unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 535 BGB allein maßgebliche mietrechtliche Betrachtung der Hundehaltung spiele die Frage dessen artgerechte Haltung keine Rolle. Davon abgesehen, lasse der Sachvortrag des Vermieters in den Tatsacheninstanzen jegliche Begründung dafür vermissen, warum ein Hund der Rasse „Bearded Collie“ aufgrund seiner Größe und seines Gewichts nicht artgerecht im dritten Obergeschoss des in der Großstadt Hamburg gelegenen Altbaus solle gehalten werden können. Dasselbe gelte für die pauschale Behauptung des Vermieters, die an die Mieter vermietete Wohnung sei „für das Halten eines Hundes ungeeignet“, und seinen Hinweis auf eine „gerade in Altbau-Etagenwohnungen schwierige Haltung eines Hundes“. Die den Mietern überlassene Wohnung sei ausweislich des Mietvertrags ca. 95 qm groß und bestehe aus drei Zimmern, einer Abstellkammer, einer Küche, einer Diele, einem WC mit Bad und einem Balkon. Aufgrund welcher konkreten Umstände eine Wohnung dieses Zuschnitts für die – artgerechte – Haltung eines Bearded Collie ungeeignet sein solle, sei nicht ersichtlich.

Die Anmerkung:

Im Problemkreis „Tierhaltung in der Mietwohnung“ gelten folgende Grundsätze:

1.

Maßgeblich sind zunächst die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Denn im Mietvertrag können Regelungen zur Tierhaltung in der Mietwohnung getroffen werden, was in der Praxis die Regel sein dürfte.

Weitestgehend unproblematisch sind individuelle Regelungen, die im Einzelfall zwischen den Parteien ver- und ausgehandelt worden sind und die die Tierhaltung in der Mietwohnung beschränken. Problematisch sind hingegen Regelungen in vorgedruckten Mietverträgen, sog. allgemeine Geschäftsbedingungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06, ist eine sog. Tierhaltungsklausel insgesamt unwirksam, wenn sie ein generelles Tierhaltungsverbot enthält, dem Mieter also auch verbietet, Kleintiere zu halten, etwa einen Goldfisch oder einen Hamster. Diese Rechtsprechung muss insbesondere bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

2.

Ist eine vertragliche Regelung zur Tierhaltung nicht vorhanden oder unwirksam, so verbietet sich bei der Beantwortung der Frage, ob die Tierhaltung im konkreten Fall vom vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gedeckt ist oder nicht, jedwede schematische Lösung.

Der Bundesgerichtshof (BGH aaO) ist vielmehr folgender Auffassung:

„Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem hier gegebenen Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.“

Folge dieser Rechtsprechung ist, dass vor Beantwortung der Frage, ob die Tierhaltung in der Mietwohnung im konkreten Fall zulässig ist oder nicht, eine genaue Prüfung des jeweiligen Sachverhalts unumgänglich ist.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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