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Unrenovierte Wohnung: Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam!

von Ralf Schulze Steinen | 20.05.2015

Unrenovierte Wohnung: Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam!

 

Wird dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben, ist die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf ihn grundsätzlich unwirksam. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Mieter einen (finanziellen) Ausgleich vom Vermieter erhält.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall war dem beklagten Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses durch den klagenden Vermieter eine unrenovierte Wohnung übergeben worden. Gleichzeitig waren die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden. Der Mieter führte die Schönheitsreparaturen nicht aus, weshalb der Vermieter Klage auf Schadensersatz wegen nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen erhob.

Zu Recht?

Nein – der BGH weist die Schadensersatzklage des Vermieters ab.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Beurteilung sich an der früheren Senatsrechtsprechung orientiere, sei die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen – wie der Senat nunmehr entscheide – gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn – ohne angemessenen Ausgleich – eine unrenovierte Wohnung oder eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen werde.

1.

Es sei zwar richtig, dass der Senat  in der Vergangenheit entschieden habe, dass Vornahmeklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls dann standhalten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werde.

Dies könne aber nicht aufrechterhalten werden.

2.

Die Maßstäbe für die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen hätten sich geändert, seien strenger geworden. Dies ergebe sich nicht zuletzt aus der Rechtsprechung des Senats zu Schönheitsreparaturklauseln in jüngster Vergangenheit.

a.

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege, sei unwirksam. Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

b.

Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Dekoration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt oder verbraucht sei, dass eine weitere Verschlechterung während der Vertragslaufzeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht komme.

Führe der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpflichtet sei, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovieren, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befinde als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen worden sei. Auch diese Konstellation sei nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zugrunde zu legen und führe zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlege, die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben.

3.

Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn der Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung bzw. eine renovierungsbedürftige Wohnung übergeben worden sei, in Anbetracht seiner  sich hieraus ergebenden Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren vom Vermieter insoweit einen (finanziellen) Ausgleich erhalte, durch den der Mieter so gestellt werde, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.

Dabei könnten sich die Mietvertragsparteien etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den (vorhandenen) Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten habe.

Fazit:

Der VIII. Zivilsenat des BGH gibt seine jahrzehntelang anderslautende Rechtsprechung in den Fällen, in denen dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist, auf. Das ist eine mietrechtliche Sensation!

In der Praxis wird man fortan darüber streiten, ob der Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses derart „schlecht“ war, dass sie den Eindruck einer unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelte, also Gebrauchsspuren des Vormieters aufwies.

Denn dass muss nicht zwangsläufig der Fall sein, sondern hängt von der Nutzungsintensität des Vormieters ab.

Außerdem ist, um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, nicht stets eine komplette Renovierung der Wohnung durch den Vermieter erforderlich. Im Einzelfall kann schon die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen.

Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben – so der BGH – bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.

Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses (noch) den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten oder nicht.

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Ralf Schulze Steinen

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