Mietrecht | 25.02.2015

Vermietung an Touristen: Mieter riskiert fristlose Kündigung

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Die Vermietung an Touristen stellt einen vertragswidrigen Gebrauch einer Wohnung dar, den der Vermieter nicht dulden muss. Setzt der Mieter die Vermietung an Touristen trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Dies hat das Landgericht Berlin, Beschluss vom 03.02.2015, Az. 67 T 29/15 entschieden.

Der Fall:

In dem zu entscheidenden Fall vermietete die beklagte Mieterin die von ihr angemietete Wohnung regelmäßig an Touristen. Die klagende Vermieterin erfuhr hiervon, war mit der Vermietung an Touristen nicht einverstanden und mahnte die Mieterin wegen vertragswidrigen Gebrauchs ab. Die Mieterin setzte unbeeindruckt hiervon die Vermietung an Touristen fort, bot ihre Wohnung zu diesem Zweck auch nach der Abmahnung im Internet an.

Die Vermieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Zu Recht?

Ja – das LG Berlin erkennt die wiederholte Vermietung an Touristen als außerordentlichen Kündigungsgrund an.

1.

Der Vermieterin stehe der zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch zu, da das streitgegenständliche Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung beendet worden sei.

Dabei stehe der Vermieterin nicht nur ein berechtigtes Interesse zur fristgemäßen, sondern auch ein solches zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur Seite.

Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne.

Diese Voraussetzungen seien erfüllt.

2.

Die Mieterin habe die Rechte der Vermieterin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass sie die Mietsache an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung der Vermieterin weiterhin angeboten habe, ohne zuvor bei der Vermieterin eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung einzuholen. Die Vermietung an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu sei vorbehaltlich einer – hier nicht erteilten – Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig.

Dies gelte erst recht, wenn die Wohnung über den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB hinaus nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten werde.

So liege der Fall hier:

Die Wohnung sei ausweislich der zu den Akten gereichten Bewertungseinträge auf „airbnb“ bis Januar 2014 mehrfach entgeltlich an Touristen überlassen worden. Die Vermieterin habe dieses vertragswidrige Verhalten der Mieterin ausdrücklich abgemahnt. Gleichwohl sei die streitgegenständliche Wohnung zur Vermietung an Touristen weiterhin angeboten worden.

Fazit:

Die Entscheidung ist zutreffend.

Gemäß § 540 BGB ist der Mieter grundsätzlich nicht dazu berechtigt, den Gebrauch der Mietsache  ohne die Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Alt. BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Zwar sieht § 553 BGB für das Wohnraummietrecht eine Ausnahme vom grundsätzlichen Verbot der Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Diese Vorschrift  regelt aber nur die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache, nicht hingegen die – wie in dem durch das LG Berlin entschiedenen Fall – die vollständige Gebrauchsüberlassung.

Der Vermieter muss also grundsätzlich nicht hinnehmen, dass eine andere Person als der Vertragspartner, für den er sich als Mieter entschieden hat, die Mietsache nutzt.

Vor Ausspruch einer Kündigung wegen vertragswidriger Gebrauchsüberlassung ist – wie stets im Rahmen einer fristlosen Beendigung eines Mietverhältnisses – eine Abmahnung zu erklären.

Erst nach deren Missachtung kann gekündigt werden.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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