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Zahlungsverzug des Mieters: Kündigungsrecht besteht bei Teilzahlung fort!

von Ralf Schulze Steinen | 13.08.2012

Der Fall:

Der beklagte Mieter zahlte die der klagenden Vermieterin geschuldete Miete in der Vergangenheit immer wieder nur unregelmäßig. Zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Maimiete 2011, d. h. am 04.05.2011, entstand ein kündigungsrelevanter Zahlungsverzug i. S. d. §§ 543 Abs. 2 Nr.3, 569 Abs. 3 BGB. Am 12.05.2011 leistete der Mieter eine Teilzahlung, die aber nicht dazu geeignet war, den Gesamtrückstand auszugleichen. Mit Schreiben vom 16.05.2011 erklärte die Vermieterin, gestützt auf den Anfang Mai 2011 entstandenen Rückstand, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage.

Zu Recht?

Das Problem:

Die Besonderheit des zu entscheidenden Falles bestand darin, dass aufgrund der Teilzahlung am 12.05.2011 weder zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung, noch zum Zeitpunkt deren Zugang bei dem Mieter ein Rückstand vorlag, der eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt hätte. Wie diese Konstellation zu beurteilen ist, insbesondere zu welchem Zeitpunkt die Kündigungsvoraussetzungen (noch) bestehen müssen, ist streitig:  

Teilweise wird die Auffassung vertreten, maßgebender Zeitpunkt, in dem die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sein müssen, sei der Zugang der Kündigung.

Nach anderer Auffassung soll der frühere Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung ausschlaggebend sein.

Nach weiterer Auffassung entsteht das Kündigungsrecht mit Eintritt des hinreichenden Zahlungsverzugs. Danach bleibt es so lange bestehen, bis der Vermieter vollständig in Bezug auf die Mietrückstände befriedigt ist. Teilzahlungen haben keinerlei Auswirkung, das Kündigungsrecht besteht also fort.

Die Entscheidung:

Das in diesem Fall zur Entscheidung berufene AG Frankfurt schließt sich mit Urteil vom 28.11.2011, Az. 33 C 2223/11 (67) der zuletzt genannten Auffassung an. Es gibt der Vermieterin Recht und verurteilt den Mieter zur Räumung und Herausgabe. Der Mieter habe sich Anfang Mai 2011 in einem Zahlungsrückstand befunden, der die Vermieterin zur fristlosen Kündigung berechtigt habe. Unerheblich sei, dass am 12.05.2011, also vor Ausspruch und Zugang der Kündigung, eine Teilzahlung erfolgt sei, denn nur eine vollständige Befriedung habe Auswirkung auf die Kündigung, was sich einerseits aus § 543 Abs. 2 S. 2 BGB – vollständige Befriedung vor Zugang der Kündigung – und aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – vollständige Befriedigung nach Zugang der Kündigung – andererseits ergebe.

Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht bestehe bis dahin fort, insbesondere sei nicht erforderlich, dass der der Kündigung zu Grunde gelegte Rückstand noch bei Ausspruch der Kündigung vorliege.

Die Empfehlung:

Ungeachtet dieser richtigen Entscheidung sollte gestörtes Zahlungsverhalten des Mieters immer auch Anlass zu einer Abmahnung geben. Zwar schreibt § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB vor, dass im Falle des Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abmahnung entbehrlich ist. Allerdings besteht bei gestörtem Zahlungsverhalten, bspw. ständig verspäteter Mietzahlungen, auch die Möglichkeit, nach § 543 Abs. 1 BGB zu kündigen. In diesem Zusammenhang gibt es insbesondere die „Heilungsmöglichkeit vollständige Zahlung“ nicht, eine Abmahnung ist aber vorher unbedingt erforderlich, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB.

Bei der Erstellung einer formell und inhaltlich korrekten Abmahnung helfen wir Ihnen gerne!

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Ralf Schulze Steinen

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