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Vermietete Eigentumswohnung: Eigentümer haftet für Mieter!

von Ralf Schulze Steinen | 15.08.2014

Vermietete Eigentumswohnung: Eigentümer haftet für Mieter!

 

Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt – oder diese vermietet –  hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher – oder der Mieter – das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.05.2014, Az V ZR 131/13 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall war der Beklagte Mitglied der Klägerin, einer Wohnungseigentümergemeinschaft, und als solches Eigentümer einer im Dachgeschoss gelegenen Wohnung.

Die vermietete Eigentumswohnung des Beklagten lag unterhalb eines sog. Spitzbodens, der in der Teilungserklärung als eine nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit bezeichnet, und ebenfalls Eigentum des Beklagten war.

Diesen Spitzboden funktionierte der Beklagte zu einer Wohnung um und bestellte hieran ein Nießbrauchrecht. Die Nießbrauchberechtigten vermieteten den Spitzboden als Wohnung.

Ein Antrag des Beklagten, ihm die Trennung des Spitzbodens von seiner darunter liegenden Wohnung und dessen eigenständige Vermietung zu gestatten, wurde in einer Eigentümerversammlung abgelehnt. Dementgegen beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, Klage auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken, mithin als vermietete Eigentumswohnung, zu erheben.

Zu Recht?

Ja – der BGH bestätigt die Verurteilung des Beklagten dahingehend, es zu unterlassen, den Spitzbodenbereich als vermietete Eigentumswohnung separat von seiner Dachgeschosswohnung zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen.

1.

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG könne jeder Wohnungseigentümer u. a. einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Würden die in der Norm genannten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liege hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB sei.

Die Regelung in der Teilungserklärung, nach der der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken diene, habe das Berufungsgericht zutreffend als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter angesehen. Infolgedessen sei die Nutzung eines solchen Raums als vermietete Eigentumswohnung nicht gestattet.

Allerdings könne sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung.

Dies aber habe das Berufungsgericht zu Recht verneint. Denn die Wohnanlage erfahre jedenfalls bei einer Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung, mit der eine erhöhte Aus- und Abnutzung verbunden sei.

2.

Ferner halte es rechtlicher Nachprüfung stand, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB angesehen habe.

Weil die Nießbraucher den Spitzboden als separate Wohnung vermietet hätten, könne der Beklagte allerdings nur als mittelbarer Handlungsstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher werde angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht habe und in der Lage sei, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern.

Diese Voraussetzungen seien erfüllt, der Beklagte zum Einschreiten gegen die Nutzung des Spitzbodens als vermietete Eigentumswohnung verpflichtet, was er indes unterlassen habe.

a.

Gehe es – wie hier – um das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander, sei eine spezielle Rechtspflicht zum Handeln in § 14 Nr. 2 WEG normiert; nach der zweiten Alternative dieser Bestimmung habe jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen habe. Vorauszusetzen sei hierbei grundsätzlich nur die bewusste Überlassung der Nutzung durch den Eigentümer, ohne dass sich dies auf bestimmte Arten der Nutzungsüberlassung – wie etwa die Vermietung oder Verpachtung – beschränke.

Zweck der Norm sei es nämlich, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen.

b.

Soweit nicht – wie hier – ein Nießbraucher, sondern ein Mieter des Wohnungseigentümers unmittelbarer Störer sei, entspreche es ständiger Rechtsprechung, dass ein gegen den Wohnungseigentümer gerichteter Unterlassungsanspruch nicht an dessen mietvertraglichen Bindungen scheitere.

Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer würden dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich gebunden sei, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr müsse der vermietende Wohnungseigentümer alles in seiner Macht stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leiste.  Selbst bei einem unkündbaren Gebrauchsüberlassungsverhältnis sei es nicht ausgeschlossen, dass sich der Eigentümer mit den Mietern gütlich einige und sie – erforderlichenfalls unter finanziellen Opfern – zu einer Aufgabe der zu unterlassenden Nutzung veranlasse.

Nichts anderes gelte für eine Überlassung aufgrund eines Nießbrauchs.

Fazit:

Die Entscheidung ist zutreffend und letztlich keine große Überraschung. Besonders war letztlich nur die „Überlassungskette Eigentümer – Nießbraucher – Mieter“.

1.

Die Haftung bzw. Verantwortlichkeit des Eigentümers für rechtswidrige Störungen der übrigen Wohnungseigentümer durch Nutzer seiner Wohnung, bspw. durch seine Mieter, ergibt sich aus § 14 Nr. 2 WEG. In diesen Fällen besteht u.a. eine Handlungspflicht des Eigentümers dahingehend, die Störung durch geeignete Maßnahmen zu unterbinden.

Dabei wird von dem entsprechenden Eigentümer viel verlangt. Die Handlungspflicht kann so weit gehen, dass ein bestehendes Mietverhältnis durch ihn beendet werden muss.

2.

Interessanter – und teilweise umstritten – ist die Frage, ob auch ein direkter Anspruch einzelner Miteigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Nutzer/Mieter besteht.

Ein solcher Anspruch wird durch die bisherige Rechtsprechung bejaht. Auch insoweit gilt dann, dass der Mieter nicht mehr Befugnisse haben kann als seinem Vermieter aus dem Verhältnis der Wohnungseigentümer zustehen.

Insbesondere kann der Mieter seiner Inanspruchnahme nicht eventuelle Rechte aus seinem Mietvertrag entgegenhalten.

3.

Die vermietete Eigentumswohnung kann also erhebliche Probleme verursachen. Deshalb ist es ratsam, vor der Vermietung auch die Rechtslage innerhalb der WEG zu beleuchten. Denn der Vermieter kann sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn er ihm Rechte einräumt, die durch die Regelungen innerhalb der WEG beschränkt werden und letztlich nichts wert sind.

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