Wohnungseigentumsrecht | 27.12.2013

Wohnungseingangstüren: Sind sie Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 25.10.2013, Az. V ZR 212/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass neue Wohnungseingangstüren bestimmter Größe und bestimmter Ausführungsart eingebaut werden sollen. Hier gegen richtete sich die Anfechtungsklage einer Miteigentümerin, die u. a. die Auffassung vertrat, der Beschluss sei nichtig, denn die Wohnungseingangstüren stünden im Sondereigentum. Damit einhergehend fehle es der Gemeinschaft an der erforderlichen Beschlusskompetenz.

Zu Recht?

Nein – der BGH (aaO) weist die Anfechtungsklage ab.

Der angefochtene Beschluss enthalte keine Maßgaben für die Gestaltung des Sondereigentums, für die generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bestehe. Denn  Wohnungseingangstüren stünden im gemeinschaftlichen Eigentum.

1.

Anderes ergebe sich zunächst nicht aus der Gemeinschaftsordnung.

Zwar heiße es in deren § 3, dass „die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume, auch die Türen zum Treppenhaus, unbeschadet dessen, dass Veränderungen an der Außenseite derselben nur mit Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vorgenommen werden dürfen, zum Sondereigentum gehören.“

Auf diese Regelung komme es aber bezüglich der sachenrechtlichen Zuordnung der Wohnungseingangstüren nicht an.

Denn der Senat habe bereits klargestellt, dass durch eine Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden könne. Enthalte die Teilungserklärung – wie hier – eine Aufzählung der zum Sondereigentum gehörenden Bestandteile des Gebäudes, habe dies nur deklaratorischen Charakter. Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigetum stünden, bestimme sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 WEG.

2.

Im Übrigen sei allerdings streitig, ob Wohnungseingangstüren dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen seien.

Der Senat halte die überwiegende Auffassung, derzufolge die Wohnungseingangstüren  stets insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, für zutreffend.

a.

Wohnungseingangstüren, die das Sondereigentum von dem Treppenhaus – oder wie hier einem Laubengang  – trennen, gehören nicht zu den im Sondereigentum stehenden Räumen. Wohnungseingangstüren stünden räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum. Erst durch ihre Einfügung werde die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen müsse, damit Sondereigentum entstehen kann.

Somit würden Wohnungseingangstüren stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Gehörten sie damit räumlich und funktional auch zu dem Gemeinschaftseigentum, stehe die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.

 b.

Vorliegend komme noch hinzu, dass die Wohnungseingangstüren – da an der Außenwand gelegen – einerseits das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage prägen, andererseits und mit der Lage nach außen einhergehend auch der Sicherheit und dem Bestand des Gebäudes, namentlich der Abwehr von Witterungseinflüssen, dienten – § 5 Abs. 1 und § 5 Abs. 2 WEG.

Fazit:

1.

Der BGH bestätigt die überwiegende Auffassung.

2.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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