Immobilienrecht | 29.07.2014

Maklervertrag: Wirtschaftliche Kongruenz bei 25%Preisnachlass

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kann die wirtschaftliche Kongruenz zwischen dem nachgewiesenen und dem abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag bei einem Preisnachlass von 25% nicht unterstellt werden, sondern ist unter tatrichterlicher Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Dabei trägt der Makler die Darlegungs- und Beweislast, der Maklerkunde jedoch die sekundäre Darlegungslast.

Eine Einordnung des Urteils des Bundesgerichtshof vom 3. Juli 2014 – III ZR 530/13.

1. Der Fall

Der Geschäftsführer der beklagten X-GmbH unterschrieb im März 2011 eine Nachweisbestätigung, in der er bestätigte, dass ihm eine bestimmte Immobilie im November und Dezember 2010 zum Kauf nachgewiesen worden war. Er bestätigte weiter den genannten Kaufpreis von € 600.000 und erkannte die Provision in Höhe von 5,95% des Kaufpreises an. Die X-GmbH nahm später noch weitere Maklerleistungen in Bezug auf dieses Objekt in Anspruch.

Am 23. Juni 2011 wurde die Immobilie an die Y-GmbH, die unter derselben Adresse wie die Beklagte ansässig war und denselben Geschäftsführer hatte, zum Preis von € 450.000 verkauft. Der Geschäftsführer der X- und der Y-GmbH war ebenfalls Geschäftsführer und Mitgesellschafter der Z-GmbH, die wiederum jeweils die einzige Gesellschafterin der X-GmbH und der Käuferin ist.

Die Klägerin nimmt die X-GmbH auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch.

2. Der rechtliche Rahmen

Neben einem wirksamen Maklervertrag zwischen dem Makler und dem Maklerkunden, einer hinreichenden Nachweisleistung des Maklers und der Kausalität der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Hauptvertrages, ist die entscheidende Voraussetzung für den Anspruch des Maklers auf Bezahlung der vereinbarten Provision, die wirtschaftliche Kongruenz (auch: wirtschaftliche Identität) zwischen dem nachgewiesenen und dem abgeschlossenen Vertrag. Denn nach § 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler eine Provision nur zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Dies bedeutet nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zum Beispiel im Urteil vom 13. Dezember 2007 – III ZR 163/07) allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Ausreichend ist, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht.

Diese Kongruenz vorliegend in Zweifel zu ziehen, gebot einerseits der Umstand, dass Käuferin und Maklerkundin nicht personenidentisch waren und andererseits, dass der vereinbarte Kaufpreis um 25% unter dem nachgewiesenen lag.

3. Das Urteil

Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Kongruenz bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Die insoweit unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmende Bewertung ist dabei grundsätzlich Sache des Tatrichters. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten abgeschlossen worden.

Preisnachlässe von bis zu 15% stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50% ist sie regelmäßig zu verneinen.

Ob der hier vorliegende Preisnachlass von 25% nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Falls dazu führt, dass sich der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende Vertrag, hat das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung zu entscheiden.

4. Stellungnahme

Das Urteil vom 3. Juli 2014 reiht sich in die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein.

Unproblematisch für die wirtschaftliche Kongruenz war dabei zunächst die fehlende Personenidentität zwischen Maklerkunden und Partei des Hauptvertrages, denn der Bundesgerichtshof hatte bereits mit Urteil vom 8. April 2004 – III ZR 20/03 entschieden, dass in Fällen, in denen enge persönliche oder wirtschaftliche Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrages bestehen, der Abschluss des Hauptvertrages für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen ist. Auf Grund der geschilderten gesellschaftsrechtlichen Verbindungen zwischen dem Maklerkunden und der Partei des Hauptvertrages, überrascht die Entscheidung daher keineswegs.

Klarstellend wirkt das Urteil bezüglich des Preisnachlasses und schließt an ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. Februar 2014 – III ZR 131/13 an, das wir hier besprochen haben, an. Dort hatte er entschieden, dass bei einem Preisnachlass von 50% grundsätzlich nicht mehr von wirtschaftlicher Kongruenz zwischen nachgewiesenem und dem geschlossenen Vertrag ausgegangen werden kann. Auf der anderen Seite hatte der Bundesgerichtshof in dem bereits erwähnten Urteil vom 13. Dezember 2007 – III ZR 163/07, dass ein Preisnachlass von 15% grundsätzlich nicht so erheblich sei, als dass durch ihn die notwendige Kongruenz in Frage gestellt wäre. Bei einem Preisnachlass von 25% kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes von vornherein weder die wirtschaftliche Kongruenz noch die Inkongruenz angenommen werden, so dass der Tatrichter die Umstände des Einzelfalls zu bewerten hat.

Joachim Muth

Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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