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Maklercourtage: Ist sie bei erheblichem Kaufpreisnachlass geschuldet?

von Ralf Schulze Steinen | 09.04.2014

Maklercourtage: Ist sie bei erheblichem Kaufpreisnachlass geschuldet?

 

1. Bei einer Abweichung zwischen ursprünglich angebotenem und später tatsächlich erzielten Kaufpreis entfällt der Anspruch des Maklers auf Maklercourtage in der Regel nicht, wenn die Abweichnung in einem angemessenen Rahmen liegt.

2. Eine Abweichung von 50 % liegt außerhalb dieses Rahmens und lässt die sog. wirtschaftliche Kongruenz zwischen ursprünglich angestrebtem und später tatsächlich abgeschlossenen Hauptvertrag und damit den Anspruch auf Maklercourtage entfallen.

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.02.2014, Az. III ZR 131/13 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall bot die klagende Maklerin dem beklagten Käufer das zu vermakelnde Objekt ursprünglich zu einem Kaufpreis i. H. v. 1.100.000,00 EURO an. Käufer und Verkäufer wurden sich später zwar einig, vereinbart wurde aber lediglich ein Kaufpreis i. H. v. 525.000,00 EURO, gekauft wurde das Objekt auf „Abbruch“.

Die Maklerin verlangte vom Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags die Zahlung der Maklercourtage. Der Käufer zahlte die Maklercourtage nicht. Er wendete ein, es sei wegen der hohen Kaufpreisabweichung ein anderer, nicht der ursprünglich beabsichtige Vertrag zustandegekommen.

Das OLG Hamm gab der Maklerin Recht und verurteilte den Käufer mit Urteil vom 21.03.2013, Az. 18 U 133/12 zur Zahlung der Maklercourtage

Zu Recht?

Nein – der BGH hebt das Urteil des OLG Hamm auf und weist die Klage der Maklerin auf Zahlung von Maklercourtage ab.

Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB stehe dem Makler ein Anspruch auf Maklercourtage nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande komme. Führe die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entstehe kein Anspruch auf Maklercourtage. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz komme aber in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erziele.

Dabei seien stets die Besonderheiten des Einzelfalls maßgebend.

1.

Die Annahme des OLG Hamm, bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden, also zu für ihn günstigeren Bedingungen, werde stets der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Maklergeschäfts erreicht und es verstoße daher gegen Treu und Glauben, wenn der Maklerkunde sich auf eine fehlende Kongruenz berufe, stehe in Widerspruch zu der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der abzuweichen kein Grund ersichtlich ist.

Der Bundesgerichtshof habe zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme, dass Vertragsschließende ihre ursprünglichen Vorstellungen nicht voll verwirklichen könnten, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten; das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen.

Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie den Anspruch auf Maklercourtage nicht ausschließen. Dementsprechend habe der Senat in der Vergangenheit die Frage, ob wegen einer Kaufpreisreduzierung i.H. v. 15 % die notwendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit fehle, verneint.

2.

Entscheidend sei, ob sich unter Würdigung aller besonderen Umstände der tatsächlich abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstelle, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Dabei sei bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen.

Dabei sei zwar kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewege. Preisnachlässe von bis zu 15 % würden die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage stellen, bei Preisnachlässen – wie hier – von mehr als 50 % sei sie aber regelmäßig zu verneinen.

3.

Die wirtschaftliche Inkongruenz werde im vorliegenden Fall im Übrigen durch folgende Erwägungen unterstrichen:

Urprünglich angeboten und nachgewiesen worden sei ein bebautes Grundstück. Die Kaufpreisangabe im Nachweis beruhe ersichtlich darauf, dass der Wert der Immobilie ganz wesentlich durch den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude begründet werde. Wirtschaftlich gesehen sei tatsächlich aber nur ein Grundstück „auf Abbruch“, also ohne die aufstehenden und wesentlich wertbildenden Gebäude verkauft worden.

Sogar die Abbruchkosten hätte wirtschaftlich der Verkäufer zu tragen, da diese vom Grundstückswert abgezogen worden waren.

Wenn jedoch ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten werde und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück beziehe und deshalb der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als 50 % des vom Makler erbrachten Nachweises betrage, könne der abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zu dem vom Makler nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH ist zutreffend. Wieder einmal bewahrheitet sich das Sprichwort „Maklers Müh ist oft umsonst“.

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Ralf Schulze Steinen, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

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