Mietrecht | 24.05.2012

BGH: Heizkostenabrechnung nach Abflussprinzip ist unzulässig!

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Es existieren für den Vermieter zwei Arten eine Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung zu erstellen:

Wird das sog. Leistungsprinzip – auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip – angewandt, so werden in die Betriebskostenabrechnung all diejenigen Kosten eingestellt, die für den konkreten Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen sind und zwar unabhängig vom Datum der Rechnungsstellung. Maßgeblich ist also, welchem Zeitraum die Kosten zuzuordnen sind.

Wird das sog. Abflussprinzip angewandt, so werden in die Betriebskostenabrechnung all diejenigen Kosten eingestellt, die der Vermieter im Abrechnungszeitraum gezahlt hat, so dass es möglich ist, dass Kosten in die Abrechnung einfließen, die den konkreten Zeitraum überhaupt nicht betreffen. Maßgeblich ist hier also allein der Zahlungsvorgang.

Welches Prinzip das Richtige ist, war lange Zeit streitig.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zunächst mit Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07  für die „kalten Betriebskosten“ entschieden, dass der Vermieter – solange nichts anderes vereinbart ist – an keine bestimmte Abrechnungsart, somit an keines der beiden Prinzipien gebunden sei.

Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei somit grundsätzlich zulässig.

Mit weiterem Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 49/07 entschied der BGH für die verbrauchsabhängigen Kosten der (Kalt-) Wasserversorgung und des Abwassers, dass auch hier eine Abrechung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich möglich sei.

Offen blieb die Frage, ob das Abflussprinzip auch im Rahmen einer Heizkostenabrechnung zur Anwendung kommen kann. In der Literatur und der Instanzrechtsprechung war dies streitig.

Diese Frage hat der BGH mit Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11 verneint.

Anders als bei den (verbrauchsabhängigen) kalten Betriebskosten existiere im Bereich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung in Form von § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkV). Diese Regelung verpflichte den Vermieter, diese Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV seien Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können. Dem werde eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht. Eine solche Abrechnung sei daher inhaltlich, nicht aber formell fehlerhaft.

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Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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