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BGH: Kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters!

von Ralf Schulze Steinen | 10.09.2014

BGH: Kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters!

Es besteht kein allgemeines, d.h. anlassloses Besichtigungsrecht des Vermieters. Ein solches kann auch nicht durch formularmietvertragliche Klausel vereinbart werden.

 

Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall beanspruchte die klagende Vermieterin unter Bezugnahme auf den zwischen ihr und dem beklagten Mieter bestehenden Mietvertrag eine allgemeine Besichtigung der Wohnung. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag zum Besichtigungsrecht des Vermieters lautete – sinngemäß – wie folgt:

Der Vermieter ist berechtigt, die Mietsache nach vorheriger Ankündigung zur Überprüfung des Wohnungszustands zu besichtigen“

Zu Recht?

Nein – der Bundesgerichtshof (BGH) hält die Klausel für unwirksam und verneint auch im Übrigen ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters.

1.

Die das anlasslose Besichtigungsrecht des Vermieters regelnde Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam, 307 Abs. 1 BGB.

Während der Dauer des Mietvertrags sei das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem stehe die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfalte, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleiste, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“.

2.

Vor obigem Hintergrund könne dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur  vertreten werde, nicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichen Abstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.

Vielmehr bestehe eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gebe, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben könne.

Fazit:

Der BGH klärt eine bis dahin streitige, praxisrelevante Frage zum Besichtigungsrecht des Vermieters.

Hiernach steht jetzt fest, dass ein Besichtigungsrecht des Vermieters nur dann besteht, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt. In Betracht kommt ein Besichtigungsrecht des Vermieters u.a. dann, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegend sind, dass die Mietsache durch den Mieter beschädigt  oder sonst vernachlässigt worden ist oder wenn der Vermieter die Wohnung veräußern und zu diesem Zwecke eventuellen Kaufinteressenten zeigen möchte.

Stets ist die Besichtigung voranzukündigen, das Besichtigungsrecht des Vermieters schonend auszuüben. Die Belange des Mieters (Arbeits- oder Urlaubszeiten) sind dabei grundsätzlich zu berücksichtigen, die Besichtigungen zu bündeln.

 

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