BGH: Kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters!

Allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters besteht im Mietrecht nicht - Dies hat der Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall meinte die klagende Vermieterin unter Bezugnahme auf den zwischen ihr und dem beklagten Mieter bestehenden Mietvertrag, es bestehe ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters.

Die entsprechende Klausel im Mietvertrag lautete – sinngemäß – wie folgt:

Der Vermieter ist berechtigt, die Mietsache nach vorheriger Ankündigung zur Überprüfung des Wohnungszustands zu besichtigen“

Zu Recht?

Nein – der Bundesgerichtshof (BGH) hält die Klausel für unwirksam und verneint auch im Übrigen ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters.

1.

Die das anlasslose Besichtigungsrecht des Vermieters regelnde Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei daher unwirksam - 307 Abs. 1 BGB.

Während der Dauer des Mietvertrags sei das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen.

Zudem stehe die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfalte, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleiste, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden“.

2.

Vor obigem Hintergrund könne ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur  vertreten werde, nicht anerkannt werden.

Vielmehr bestehe eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gebe, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben könne.

Fazit:

Der BGH klärt eine bis dahin streitige, praxisrelevante Frage zum allgemeinen Besichtigungsrecht des Vermieters.

Hiernach steht jetzt fest, dass ein Besichtigungsrecht des Vermieters nur dann besteht, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt.

In Betracht kommt ein Besichtigungsrecht des Vermieters u.a. dann, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Mietsache durch den Mieter beschädigt  oder sonst vernachlässigt worden ist oder wenn der Vermieter die Wohnung veräußern und zu diesem Zwecke eventuellen Kaufinteressenten zeigen möchte.

Stets ist die Besichtigung voranzukündigen, das Besichtigungsrecht des Vermieters schonend auszuüben.

Die Belange des Mieters (Arbeits- oder Urlaubszeiten) sind dabei grundsätzlich zu berücksichtigen, die Besichtigungen zu bündeln.