Mietrecht | 01.01.2021

Mieter verweigert Besichtigung – Was kann man tun?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist häufig Grund für Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter.

 

Im Anschluss geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über dessen rechtliche Rahmenbedingungen und tatsächliche Voraussetzungen.

Mieter verweigert Besichtigung der Wohnung - Gibt es überhaupt ein Besichtigungsrecht?

Das Besichtigungsrecht des Vermieters ist im Mietrecht gesetzlich nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich geregelt.

Gleichwohl ist anerkannt, dass es besteht.

Denn hin und wieder muss der Vermieter die Mietsache besichtigen bzw. betreten können.

Das Recht des Vermieters zur Besichtigung / Betretung der Mietsache ergibt sich aus den §§ 535, 242, 241 Abs. 2 BGB.

Mieter verweigert Besichtigung der Wohnung - Wann besteht das Besichtigungsrecht?

Es besteht, wenn ein sachlicher Grund hierfür vorliegt.

Ein allgemeines, anlassloses Besichtigungsrecht, etwa nach Ablauf bestimmter Zeiträume, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

hingegen nicht anzuerkennen - jedenfalls im Wohnraummietrecht.

Sachliche Gründe sind z.B. die Wohnungsbesichtigung / -betretung

  • mit Nachmietern oder Käufern
  • bei angezeigten Mietmängeln
  • zur Erhaltung / Modernisierung
  • beim konkreten Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs
  • zur Verkehrswertermittlung.

Mieter verweigert Besichtigung der Wohnung - Muss das Besichtigungsrecht angekündigt werden?

Ja - das ergibt sich ebenfalls aus den §§ 535, 242, 241 Abs. 2 BGB.

Eine ordnungsgemäße Ankündigung ist - neben einem sachlichen Grund - Voraussetzung für das Besichtigungsrecht des Vermieters und die entsprechende Duldungspflicht des Mieters.

Dem Mieter ist - formlos, aus Gründen der besseren Beweisbarkeit lieber schriftlich - anzukündigen

wer, wann, zu welchem Zweck und wie lange die Mietsache besichtigt / betritt.

Es ist eine Ankündigungsfrist (= Zeitraum zwischen dem Zugang der Ankündigung und der Besichtigung) einzuhalten, i. d. Regel sollten dies 5 - 7 Werktage sein.

In eiligen Fällen kann die Ankündigung auch kurzfristiger erfolgen.

Das Besichtigungsrecht ist schonend auszuüben, d.h. es ist auf die Belange und Bedürfnisse des Mieters Rücksicht zu nehmen.

Mieter verweigert Besichtigung der Wohnung - Was kann man als Vermieter tun?

Zunächst besteht die Möglichkeit einer Duldungsklage. Vorrangige oder gar ausschließliche Maßnahme ist sie aber nicht.

Nach vorheriger, missachteter Abmahnung kommt auch eine fristlose, erst Recht fristgerechte Kündigung in Betracht:

BGH, Urteil vom 05.10.2010 - VIII ZR 221/09

AG München, Urteil vom 28.07.2020 - 473 C 6285/20.

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Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

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