BGH: Klare Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter erforderlich!

Streitigkeiten um Betriebskosten sind im Mietrecht ein absoluter Dauerbrenner. Das Betriebskostenrecht hat sich zu einem mietrechtlichen Spezialteilgebiet entwickelt, das ganze Lehrbücher und Kommentare füllt. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich regelmäßig mit betriebskostenrechtlichen Problemen zu befassen.

Nach dem Gesetz ist es der Vermieter, der die Betriebskosten zu tragen hat, 535 Abs. 1 S. 3 BGB. Das Gesetz geht also davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit der vereinbarten Miete abgegolten werden. Die Beratungspraxis hingegen zeigt, dass diese Rechtstatsache – bei Vermietern wie Mietern – häufig nicht bekannt ist.

Von der gesetzlichen Regel können die Mietvertragsparteien abweichen und zwar durch eine sog. Umlagevereinbarung im Mietvertrag, auf deren Grundlage es dann der Mieter ist, der die Betriebskosten zu tragen hat, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB.

Welche Voraussetzungen eine solche Umlagevereinbarung erfüllen muss, hat der BGH in einem Urteil vom 02.05.2012, Az. XII ZR 88/10 jetzt festgestellt:

Erforderlich ist hiernach in jedem Fall eine hinreichend klare und eindeutige mietvertragliche Regelung. Für den Mieter muss klar und bestimmt erkennbar sein, dass er  neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen dabei ihrer Art nach konkretisiert werden. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können.  Genügt die mietvertragliche Umlagevereinbarung diesen Anforderungen nicht, ist sie unwirksam. Es gilt dann die gesetzliche Regelung.

Der BGH bestätigt die überwiegende Auffasung. Formulierungen im Mietvertrag etwa dahingehend, der Mieter schulde alle „Nebenkosten“, sind nicht hinreichend klar und bestimmt mit der Folge, dass die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter fehl schlägt. Die entscheidenden Weichen werden also schon bei Mietvertragsabschluss gestellt. Werden hier Fehler gemacht, kann dies insbesondere den Vermieter teuer zu stehen kommen. Lassen Sie sich also zur Vermeidung wirtschaftlicher Nachteile frühzeitig durch einen auf dem Gebiet des Mietrechts versierten Rechtsanwalt, bestenfalls durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten!