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Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts, Teil 2

von Ralf Schulze Steinen | 05.10.2012

Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts,Teil 2:

wie Befristung des Mietvertrags

 

Befristung des Mietvertrags:

Unter der Befristung eines Mietvertrags versteht man dessen Abschluss auf bestimmte Zeit. Ein befristeter Mietvertrag liegt vor, wenn er nach Ablauf einer bestimmten Zeit automatisch, d. h. ohne  Kündigungserklärung o.Ä., enden soll. Der befristete Mietvertrag findet Erwähnung in den §§ 542 Abs. 2, 575 BGB. Ein befristetes Mietverhältnis kann während seiner Laufzeit nur durch außerordentliche (fristlose) Kündigung, durch außerordentliche befristete Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag beendet werden. Sofern nichts Anderes mietvertraglich vereinbart ist, ist die ordentliche (befristete) Kündigung während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen. Zu beachten ist das sich aus § 550 BGB für auf längere Zeit abgeschlossene Mietverträge ergebende Schriftformerfordernis. Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen worden ist, dies jedoch nicht in schriftlicher Form, gilt nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er kann also jederzeit ordentlich gekündigt werden, d. h.: Der Mietvertrag bleibt bei Verstoß gegen § 550 BGB zwar wirksam, er verliert aber seine Befristung. Im Gewerberaummietrecht ist der Abschluss von Mietverträgen auf bestimmte Zeit ohne Weiteres möglich, in der Praxis regelmäßig anzutreffen. Häufig binden sich die Vertragspartner hier auf lange Zeit, 10 Jahre und mehr. Dies kann für beide Vor-, aber auch Nachteile haben , gerade aufgrund der fehlenden Möglichkeit ordentlicher, also vorzeitiger Kündigung. Im Wohnraummietrecht ist der Abschluss befristeter Mieterverträge seit dem 01.09.2001 nur noch sehr eingeschränkt möglich. Der einfache Zeitmietvertrag ist in Wegfall geraten. Die Voraussetzungen für eine wirksame Befristung ergeben sich nunmehr aus § 575 BGB, daneben gilt aber auch § 550 BGB. Ein Zeitmietvertrag ist im Wohnraummietrecht nur noch dann möglich, wenn auf Seiten des Vermieters einer der 3 sich aus § 575 BGB ergebenden Befristungsgründe vorliegt und er diesen dem Mieter bei Vertragsschluss in bestimmter Form mitteilt. Hierbei reicht die bloße Wiedergabe des Gesetzestextes ebenso wenig aus wie die schlagwortartige Mitteilung des Befristungsgrundes. Ein unter Verstoß gegen die Vorgaben des § 575 BGB abgeschlossener Mietvertrag hat zur Folge, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Begründung der Kündigung:

Unter der Begründung der Kündigung versteht man die Angabe der ihr zu Grunde liegenden Umstände im Rahmen der Kündigungserklärung. Die Kündigungsbegründung findet Erwähnung in den §§ 573 Abs. 3,  569 Abs. 4 BGB. Im Gewerberaummietrecht bedarf die ordentliche Kündigung grundsätzlich keines Kündigungsgrundes, folglich muss diese auch nicht gegenüber dem Kündigungsempfänger begründet werden. Die außerordentliche, d. h. fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrags bedarf zwar eines Kündigungsgrundes, aber auch dieser muss im Rahmen der Kündigungserklärung nicht angegeben werden. Es bedarf also auch insoweit keiner Kündigungsbegründung. Die §§ 573, 569 Abs. 4 BGB gelten mithin nur für das Wohnraummietrecht. Dort gilt, was folgt: Kündigungen des Vermieters, gleich ob ordentlich (fristgerecht) oder außerordentlich (fristlos), bedürfen stets einer Kündigungsbegründung. Die ordentliche Kündigung des Mieters macht eine Begründung nicht erforderlich, die außerordentliche Kündigung hingegen schon. Die Begründung der Kündigung ist im Wohnraummietrecht zum Einen formelle Wirksamkeitsvoraussetzung. Fehlt diese komplett, ist die Kündigung allein deswegen unwirksam. Ist zwar eine Kündigungsbegründung vorhanden, so stellt sich in der Praxis zum Anderen häufig die Frage, ob diese inhaltlich ausreichend ist. Wie ausführlich die Kündigung zu begründen ist, ergibt sich aus dem Gesetz nicht, obwohl die Wirksamkeit der Kündigung auch hiervon abhängig ist. Ob eine Kündigungsbegründung inhaltlich zureichend ist oder nicht, ist stets eine  im konkreten Einzelfall zu prüfende und zu beantwortende Frage. Hilfreich bei deren  Beantwortung kann der Zweck des Begründungserfordernisses sein. Dieser liegt darin,  dem Kündigungsempfänger zu einem möglichst frühen Zeitpunkt die Informationen an die Hand zu geben, die er benötigt, um rechtzeitig alles für seine (Rechts-) Interessenwahrung zu veranlassen und zu entscheiden, ob er  die Kündigung akzeptiert oder hiergegen vorgeht. Keinesfalls ausreichend sind die Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder abstrakte Ausführungen. Ob der/die angegebene(n) Kündigungsgründ(e) tatsächlich vorlag(en), die Kündigung also gerechtfertigt war oder nicht, wird im Zuge des Mietrechtsstreits geklärt, dem die Kündigung zu Grunde liegt.

Belegeinsicht:

Der Begriff  der „Belegeinsicht“ entstammt dem Betriebskostenrecht. In deren Rahmen sichtet der Mieter die einer ihm durch den Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen. Dies sind bspw. Rechnungen, Steuerbescheide, Verträge mit Firmen und sonstige Belege. Geprüft wird dabei u. a., ob die in die Abrechnung eingestellten Beträge bzw. Gesamtkosten je Betriebskostenart durch einen entsprechenden Beleg nachgewiesen werden können oder nicht. Auf die Belegeinsicht hat der Mieter einen Anspruch, ein Belegeinsichtsrecht, das aus § 259 BGB (analog) hergeleitet wird. Der Anspruch bezieht sich auf die Einsicht  in die Originalunterlagen. Die Belege sind beim Vermieter einzusehen. Einen Anspruch auf  Übersendung von Belegkopien hat der Mieter preisfreien Wohnraums in der Regel nicht. Nur ganz ausnahmsweise besteht ein solcher Anspruch, nämlich dann, wenn dem Mieter die Einsicht in die Belege beim Vermieter nicht zugemutet werden kann, § 242 BGB. Dies kann namentlich bei großer räumlicher Entfernung, schweren Zerrüttungen zwischen den Mietvertragsparteien oder Krankheit des Mieters der Fall sein. Wird die Belegeinsicht verweigert, kann der Mieter jedenfalls Klage auf Belegeinsicht erheben und bezüglich der laufenden Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Berechtigtes Interesse:

Das berechtigte Interesse spielt bei der ordentlichen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter eine entscheidende Rolle, es findet Erwähnung in § 573 BGB. Das Erfordernis eines berechtigten Interesses als Voraussetzung für eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gehört zu den Kernstücken des wohnraummietrechtlichen Bestandsschutzes. Während im Gewerberaummietrecht die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter keines Grundes bedarf, also – soweit nicht anderes vereinbart ist oder eine wirksame Befristung vorliegt, s.o. –  jederzeit bei Beachtung der einschlägigen Frist möglich ist, bedarf im Wohnraummietrecht der Vermieter auch zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eines Beendigungs- bzw. Kündigungsgrundes, eben eines sog. berechtigten Interesses. Eine ohne berechtigtes Interesse erklärte Kündigung ist unwirksam, ebenso dem Mieter zum Nachteil gereichende Vereinbarungen, § 573  Abs. 4 BGB.  Als berechtigtes Interesse kommen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur unerhebliche Pflichtverletzungen des Mieters (bspw. Hausfriedensstörungen oder gestörtes Zahlungsverhalten), gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Eigenbedarf des Vermieters (bspw. das benötigen der Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige), oder gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Hinderung an der angemessen wirtschaftlichen Verwertung (bspw. an dem Verkauf der Wohnung aufgrund des Mietverhältnisses), in Betracht. Nach dem Gesetz stellen insbesondere diese Gründe ein berechtigtes Interesse des Vermieters dar, denkbar sind aber gemäß § 573 Abs. 1 BGB auch andere Gründe, etwa ein öffentliches Interesse, Betriebsbedarf oder ein geplanter Abriss des Gebäudes. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung oder zur Erzielung einer höheren Miete durch Neuvermietung ist ausgeschlossen, §§ 573 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Nur dann, wenn das zu kündigende Mietverhältnis eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen betrifft, kann der Vermieter auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen, § 573 a BGB.

Besichtigungsrecht:

Unter dem Besichtigungsrecht des Vermieters versteht man dessen Recht, die Mietsache während des Mietverhältnisses zu betreten und in Augenschein zu nehmen. Dieses Recht ergibt sich entweder aus einer entsprechenden (ausdrücklichen) Regelung im Mietvertrag, es ist aber auch bei Fehlen einer solchen allgemein anerkannt. Man unterscheidet das allgemeine Besichtigungsrecht, das anlassunabhängig besteht, und das besondere Besichtigungsrecht, das einen besonderen Anlass zur Voraussetzung hat. Ob dem Vermieter ein allgemeines, d.h. turnusmäßiges und anlassunabhängiges Besichtigungsrecht zur Seite steht, ist streitig. Teilweise wird vertreten, der Vermieter dürfe die Mietsache regelmäßig, alle 2 Jahre, ohne Weiteres besichtigen, nach anderer Auffassung steht dem das Recht des Mieters aus Art. 13 GG entgegen. Unstreitig darf der Vermieter die Mietsache jedenfalls dann besichtigen, wenn hierfür ein konkreter Anlass besteht. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen, neu vermieten oder instand setzen bzw. modernisieren will. Dann darf er die Wohnung gemeinsam mit den Kauf- bzw. Mietinteressenten oder dem Architekt bzw. den Handwerken betreten. Liegen konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass der Mieter seine Obhutspflichten verletzt, ist ein besonderes Besichtigungsrecht ebenfalls zu bejahen. Beabsichtigt der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch zu machen, muss er dies dem Mieter rechtzeitig vorher unter Angabe der Gründe ankündigen. Das Besichtigungsrecht muss schonend und werktags zur Tageszeit ausgeübt werden. Auf die Belange des Mieters ist Rücksicht zu nehmen, bestenfalls Alternativtermine zur Auswahl vorgeschlagen werden.

Betriebskosten:

Die Betriebskosten werden landläufig als „Zweite Miete“ bezeichnet, die neben der eigentlichen Miete, der sog. Grundmiete, von dem Mieter an den Vermieter zu entrichten sind. Häufig liest man deshalb auch den Begriff der „Nebenkosten“ oder „Mietnebenkosten“. Den Betriebskosten ist eine eigene Verordnung gewidmet, die Betriebskostenverordnung. Nach deren § 1 Abs. 1 sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Kosten zu den Betriebskosten in diesem Sinne zu zählen sind, ergibt sich aus dem Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung. Zu den Betriebskosten gehören hiernach u.a. die Grundsteuer, die Entwässerungskosten, die Aufzugskosten, die Straßenreinigungs- und Müllkosten, die Schornsteinfegerkosten und die Hausmeisterkosten. Dieser Katalog ist aber nicht abschließend, was sich aus dessen Nr. 17 „sonstige Betriebskosten“ ergibt. Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten, § 1 Abs. 2 BetrKV. Diese muss der Vermieter grundsätzlich aus der Grundmiete bestreiten. Auch bei den Heizkosten handelt es sich um Mietnebenkosten, ihnen ist ebenfalls eine eigene Verordnung gewidmet, die Heizkostenverordnung, die die Verteilung der Heizkosten regelt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, § 535 Abs. 1 S. 3 BGB  ist es grundsätzlich der Vermieter, nicht der Mieter, der die Betriebskosten zu tragen hat. Von dieser Regel kann durch mietvertragliche Vereinbarung abgewichen, die Betriebskosten also auf den Mieter umgelegt werden, § 556 Abs. 1 BGB.

Betriebskostenabrechnung:

Sind die Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt und Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, hat der Vermieter über diese nach Ablauf eines Jahres, dem sog. Abrechnungszeitraum, eine Abrechnung zu erteilen, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Diese endet entweder mit einem Guthaben oder einer Betriebskostennachzahlung. Zur Erstellung der Abrechnung hat der Vermieter grundsätzlich nur ein Jahr, gerechnet ab dem Ende des Abrechnungszeitraums, sog. Abrechnungsfrist, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Verstreicht diese, ist er mit Betriebskostennachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Die Betriebskostenabrechnung muss bestimmte formelle Mindestvoraussetzungen erfüllen, um Rechtswirkungen, etwa die Fälligkeit einer Nachforderung des Vermieters, zu erzielen. Diese formellen Voraussetzungen sind: die Angabe der Gesamtkosten je Betriebskostenart, die Angabe und ggf. Erläuterung der zu Anwendung gebrachten Verteilerschlüssel, die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils, die Angabe/der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Insgesamt muss die Abrechnung für einen Mieter mit durchschnittlichem Verständnisvermögen sowie ohne juristische und betriebswirtschaftliche Vorkenntnisse nachvollziehbar sein.

Der nächste Teil unserer blog-Reihe „Dr. Schneider & Partner Rechtsanwälte – Lexikon des Mietrechts“  ist gewidmet dem Buchstaben C wie …… – und erscheint in Kürze!

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