Mietrecht | 10.05.2013

Eigenbedarf: Ist eine Eigenbedarfskündigung nach kurzer Zeit zulässig?

Ralf Schulze Steinen

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Verkehrsrecht

Eigenbedarf: BGH stärkt erneut Vermieterrechte!

Eine auf Eigenbedarf eines Angehörigen gestützte, ordentliche Kündigung des Mietvertrags kurze Zeit nach dessen Abschluss ist dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 233/12 entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die beklagten Mieter ein Einfamilienhaus der klagenden Vermieterin angemietet. Kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrags (ca. 3 Jahre später) erklärte die Vermieterin wegen Eigenbedarf ihres Enkels samt dessen Familie eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Mieter zogen nicht aus, wendeten vielmehr ein, die Kündigung wegen Eigenbedarf sei nach so kurzer Dauer des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich. Deshalb erhob die Vermieterin Räumungsklage.

Zu Recht?

 Ja – der BGH bestätigt die Entscheidung des Landgerichts Braunschweig, das die Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt hatte.

Die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung sei nicht zu beanstanden, insbesondere sei diese nicht rechtmissbräuchlich.

Zwar seien – wie der Senat bereits mehrfach entschieden habe – Fallkonstellationen denkbar, in denen eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich sein könne, weil der Vermieter sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setze, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen.

Eine solche Fallkonstellation liege hier aber nicht vor.

Zwar sei die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung (relativ) kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags durch die Vermieterin erklärt worden. Es stehe aber fest, dass der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags mit den Beklagten nicht absehbar gewesen, sondern erst danach entstanden ist aufgrund eingetretener Änderungen der persönlichen Verhältnisse des Enkels.

Fazit:

Richtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die die Vermieterrechte stärkt.

Es kann denknotwendig kein widersprüchliches Verhalten auf Vermieterseite vorliegen, wenn die den Eigenbedarf begründenden Umstände bei Mietvertragsabschluss noch nicht vorlagen bzw. absehbar waren. Allerdings bestätigt der BGH auch seine Rechtsprechung dahingehend, dass Rechtsmissbrauch  in anders gelagerten Fallkonstellationen sehr wohl in Frage kommt.

Es muss also stets der jeweilige Einzelfall genau geprüft werden. Eine schematische Lösung dahingehend, dass eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung kurze Zeit nach Mietvertragsabschluss stets rechtsmissbräulich ist, verbietet sich.

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